一、噱头和基本套路

前段时间，收到了一份因甲醛超标导致的房屋买卖合同纠纷判决书，这个案子是2023年8月份正式立案，历经1年多的时间，经过4-5次的甲醛检测，最终才认定甲醛超标的事实。

从案件事实中，我们也慢慢发现，这不是一件简单的房屋买卖纠纷，其中还掺杂着第三方旧房改造中介通过装修售房的套路：以垫付装修款为噱头，通过和房东签订委托旧房改造+营销协议，从而赚取差价、佣金甚至装修费用等。

二、赢利点

1.房屋改造后升值的差价；一套价值590万元的房子，经过改造，假设成交价超过590万元，多卖部分作为升值的差价由双方按比例分配，甚至都归中介方。

2.旧房改造服务费；价值590万元的房产，改造费60万元该笔费用由中介方先行垫付，房屋出售后要返还给中介。

3.售房佣金、中介费；房屋成交后，向房东收取1%-2%的佣金。

三、存在的法律风险

1.房屋价格不明确；利用事先设计好的合同条款，创设各种价格词语，比如房屋基准价、房屋标准售价、房屋实际成交价等，这些价格一方面使房东陷入混乱、搞不清楚具体的含义，另一方面也为自己最后按成交价收费、赚取差价做好了准备。

2.旧房改造服务费过分高于实际装修费用；该笔费用由中介方先行垫付，房屋出售后要全额返还给中介。所以，中介在这里就埋下了伏笔，通过使用质量低劣的装修材料，达到表面美化的目的，原本只需10万元装修款项，中介硬生生做到了30万、50万甚至更高，等到房子出售后，装修差价也成为中介很大一部分的盈利来源。

3.售房佣金、中介费；向房东收取1%-2%的佣金，买方也要支付给中介1%-2%的佣金，佣金总和远远高于正常的二手房买卖佣金。

4.锁定房东；委托期限一般为1年，这1年内房东也很难公开挂牌出售、合同会设置房东擅自终止协议需要全额支付旧房改造服务费条款等各种格式条款，最终锁定房东。

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