一、裁判观点：

关于本案是否存在规避国家法律、政策行为的问题，由于违反单位福利购房的相关政策不属于违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，且单位福利购房与政策性保障用房性质不同，故姚沁园以侵害社会公共利益和违背公序良俗为由主张其与李榕、李宏远之间的借名买房协议无效，本院难以采纳。

二、案情简介：

两原告系夫妻关系，原告李宏远系被告姚沁园的亲舅舅，姚沁园与案外人马某原系夫妻关系。1995年前后，马某经营一家房地产公司，被告夫妇请原告李榕到其房地产公司做出纳工作至2009年退休。因两原告当时是从山西长治来到济南，就暂住在被告提供的中国工商银行xx支行职工宿舍里，地址在济南市历城区XX路XX号楼XX单元XX室。

1996年，两原告居住的职工宿舍要进行房改，由职工自由购买，不参与房改的由历城工行收回，如果收回原告一家将无房居住。当时被告夫妇居住在XX园XX号，居住面积为150平米以上，另外马某经营的房地产公司所开发的新楼房正在热销，在此背景下，被告姚沁园告诉两原告将不参与房改。两原告考虑早晚要在济南买房居住，且房改房要比马某公司开发的楼盘便宜不少，因此就告诉被告姚沁园协助，提出借用姚沁园的名义参加房改，由原告出资来买房，等房产证下来后在符合上市条件时，再过户到两原告名下。在办理房改手续时，所有手续均是由原告一手操办，所有费用也是由原告缴纳的，只是借用了被告的名义。开始原告居住的XX号楼XX单元XX室，楼层高不方便，房改时原告选择了xx号楼x单元x室。

因为双方是亲戚关系一开始并未签定书面协议，但为了日后避免争议，2010年2月18日，在被告父母家中双方签订了一份授权委托书，明确了双方的法律关系：即借用了被告的名义进行房改，房改后再将房产过户给原告。2010年9月1日案涉房屋所有权证下发。2018年3月13日，通过离婚析产，被告办理了新的产权证书。原告认为，产权证书下发后，被告应将该房产过户到原告名下，然而被告不但拒绝办理，还在2018年3月21日向历城法院提出排除妨害诉讼，要求两原告搬离案涉房屋。该案经历城法院一审、济南中院二审及再审，均驳回被告的诉讼请求。为维护合法权益，两原告诉至法院，望判如所请。

三、原告起诉：

：1.判令被告姚沁园协助原告办理山东省济南市历城区XX路XX村XX号楼XX单元XX室房屋的产权过户手续，将该房屋过户到原告名下；2.诉讼费由被告承担。

四、被告答辩：

被告姚沁园辩称：1.委托书中“同意将原房产证上姚沁园名字变更给我大舅李宏远”的真实意思表示应为赠与，而非“借名买房”，现所赠房屋尚未发生物权转移，被告有权行使撤销权。2.原告所持办证材料并不能直接证明购房款系由原告交纳，原告应充分举证，否则应承担不利后果。3.原排除妨害纠纷中的一、二审法院对案件事实认定错误，曲解了委托书的真实意思表示，且仅以原告持有办证材料便轻易认定原告交纳了案涉购房款，严重损害了被告的合法权益，该原审判决不应作为本案的定案依据。4.委托书中“房是他买的”表述系原告李榕单方添加，其为达到“借名买房”的非法意图而故意添加。综上，两原告的诉讼请求无事实与法律依据，应予驳回。

五、一审法院判决结果：

本院认为，不动产权属证书与不动产登记簿的记载事项，是权利人享有不动产物权的证明。根据本案查明的事实，被告姚沁园是案涉房屋登记的权利人，现原告李榕、李宏远主张与被告姚沁园存在借名买房关系，需对双方当事人存在借名买房的事实承担举证证明责任，故本案的争议焦点在于，原告李榕、李宏远与被告姚沁园之间是否存在借名买房的事实。

在借名买房关系中，当事人约定一方以对方名义购买房屋，并将房屋登记于对方名下，房屋所有权名义上虽为出名人所有，但房屋的使用、收益、处分等权益实际上均由借名人享有。一般而言，在借名买房纠纷中，可以通过书面借名协议证明双方存在借名买房的合意，但两原告明确双方未签订书面借名买房协议，不过委托书可以证明双方之间是借名买房的法律关系。本院认为，从形式上看，该委托书系由被告单方出具，并非由双方签订的书面借名买房协议；从内容上看，该委托书不仅载明被告全权委托李宏远办理案涉房屋产证等手续，还载明被告同意将产权人变更为李宏远，但仅凭上述内容无法直接认定双方之间存在借名买房的合意和事实。鉴于此，两原告还应当对案涉房屋的出资、占有使用、购买凭证等重要文件的持有、借名买房的动因解释等情况承担举证证明责任。因此，本院从上述四个方面逐一作如下评判：

第一，关于案涉房屋的出资情况。现原、被告均确认，购房款是以现金形式交纳，相关付款手续由原告办理。至于购房资金的来源，两原告陈述系夫妻二人多年来的共同积蓄，而被告陈述系从其前夫马某的公司支出，因李榕是公司的会计，故马某委托李榕去办理付款手续。因双方对于各自的主张均未能进一步提供相关证据予以证明，故仅凭原、被告关于购房资金来源的不同陈述，本院难以直接认定案涉购房款究竟由谁出资，还需综合其他证据予以确定。但可以明确的是，相关付款手续由原告办理，换言之，案涉购房款的支出系经由原告，而非被告。

第二，关于案涉房屋的占有使用情况。庭审中，原、被告均确认，案涉房屋自房改以来，一直由两原告居住使用，被告从未在案涉房屋内居住过，亦未从原告处收取过租金。故本院确认，案涉房屋自房改后至今一直由原告实际控制并居住使用。

第三，关于案涉房屋的购买凭证等重要文件的持有情况。庭审中，原、被告均确认，案涉房屋购买时的全部票据原件均在原告处。根据已查明的事实，原告现持有购买案涉房屋的两份国有住房出售收入专用票据原件，开票日期分别为1996年5月8日、1998年12月8日。对此被告辩称，因其当时要准备离婚以及出国留学，故委托李榕代为保管前述票据原件，且被告要在国外多年，由李榕代为保管比较放心。本院注意到，被告与案外人马某协议离婚是在2004年7月8日，比1996年晚8年；至于出国留学，被告在庭审中陈述是在2002年前往澳大利亚，比1996年晚6年，房改时被告所述的离婚及出国事由均未发生，即便此时被告已在考虑离婚和出国，该事由并非紧迫到被告无暇自行保管前述票据原件的程度；且即便代为保管，被告委托关系更为亲近的父母或妹妹较之于舅母李榕更具合理性，原告亦否认系受被告委托代为保管，故对于被告的辩解，本院不予采信，并认定案涉房屋购买时的全部票据原件均由原告自始持有。至于案涉房屋的产证，被告在庭审中陈述，其于2010年2月出具委托书，委托李宏远办理产证，但因李宏远无法代办，故其自行办理并于2010年9月取得产证，后又于2018年3月13日通过离婚析产办理了新的产证，并持有至今，原告对此并无异议，本院亦予以确认。

第四，关于案涉房屋是否存在借名买房的动因解释。两原告陈述，其自1995年来到济南就暂住在被告的职工宿舍。1996年，工行历城支行启动房改，因被告有他处房屋居住，故告诉原告不参加房改。两原告在济南没有住房，考虑到迟早要买房，且房改房价格相对便宜，便与被告口头约定，由原告出资，借被告名义购买案涉房屋，待符合条件时再过户至原告名下。考虑到案涉房屋系工行历城支行的房改房，按照当时的购买政策，两原告均不具备购买资格，故原告所述的借名买房的动因解释存在合理性。同时，本院注意到，被告曾在委托书中表示“同意将原房产证上姚沁园名字变更给我大舅李宏远”，至于为何会在委托书写入前述非属委托事项的内容，对此被告解释，系因原告连续多日对骚扰被告及其父母，为确保父母能安享晚年免遭原告继续骚扰，迫于无奈才将自己所有的案涉房屋赠与原告。本院认为，若被告所述属实，原告在正月初五到被告父母家中，通过骚扰被告及其家人的方式无理索要被告所有的房屋，面对如此恶劣行径，被告理应优先采取报警等方式保障自身合法权益，但被告在庭审中陈述并未报过警，反而是在家人在场的情况下出具了委托书，试图通过赠与房屋的方式“息事宁人”，此举明显有悖于常情常理。此外，本院还注意到，在被告母亲李某1时隔十天后出具的情况说明中，对于如此严重的事件，其所表述的却是“因此事涉及问题复杂”、“决定以后再不过问房屋纠纷问题”，措辞之克制、语气之平和，实与常情常理不符。再者，自1996年房改以来，即使只是截止到发生前述事件的2010年，在十几年间，被告既从未在案涉房屋内居住使用，又从未向原告主张过房租，亦与常情常理相左。因此，本院对于被告的前述解释，实难采信。

综上，本案中，虽然原、被告没有签订书面的借名买房协议，但考虑到双方系亲属关系，结合案涉房屋购买时的背景，并综合案涉房屋的出资、占有使用、购买凭证的持有、借名买房的动因解释等情况，两原告对存在借名买房合意的事实举证形成了一条完整的证据链，证据间可以相互印证，原告主张与被告存在借名买房约定的事实具有高度盖然性。两原告目前在济南市具备购房资格，现要求被告配合过户的诉讼请求，本院予以支持。审理过程中，两原告亦向本院提交书面承诺书，表示考虑到购房时借用了被告的购房资格，并使用了被告的公积金，鉴于双方的亲属关系及目前的房屋市场价值，承诺在返还被告公积金的基础上，自愿再额外补偿被告10万元，至于办理产权过户登记手续而产生的相关费用，亦由两原告负担。前述承诺系两原告自行处分权利，于法不悖，本院亦予以支持。

据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：

一、被告姚沁园于本判决生效之日起十日内协助原告李榕、李宏远办理位于山东省济南市历城区XX路XX村XX号楼XX单元XX室房屋的产权过户登记手续，将上述房屋产权过户登记至原告李榕、李宏远名下，因办理产权过户登记手续而产生的相关费用，由原告李榕、李宏远负担；

二、原告李榕、李宏远于本判决生效之日起十日内返还被告姚沁园1,120.53元；

三、原告李榕、李宏远于本判决生效之日起十日内支付被告姚沁园补偿款100,000元。

六、二审法院判决结果：

本院认为，本案的争议焦点在于姚沁园与李榕、李宏远就涉案房屋是否存在借名买房的事实。根据本案查明的事实，涉案房屋系姚沁园通过房改方式取得并登记在姚沁园名下。现李榕、李宏远主张其与姚沁园之间存在借名买房关系，由于李榕、李宏远与姚沁园之间未签订明确的书面借名买房协议，故李榕、李宏远应当对涉案房屋的出资情况、涉案房屋的占有使用收益情况、购房票据及房屋权属证书等重要文件的持有情况、借名买房的动因解释等承担举证证明责任。关于出资情况，姚沁园主张购房款由其出资并委托李榕去经办，姚沁园对此未提供有效证据加以证明。李榕、李宏远对购房款的来源虽然同样未提供有效证据加以证明，但根据查明事实，双方均确认购房款系李榕以现金形式去交纳，再结合购房款的两张收款收据原件均由李榕、李宏远持有，故相较而言，涉案房屋购房款由李榕、李宏远出资的可能性更大。关于居住使用收益情况，涉案房屋自房改后至今一直由李榕、李宏远实际控制并居住使用，姚沁园从未在涉案房屋中居住，亦未向李榕、李宏远收取过租金。关于购房票据的持有情况，如前所述，两张收款收据原件一直由李榕、李宏远持有。姚沁园主张购房票据系其委托李榕、李宏远保管，但其所作的解释，如一审法院所分析的不具有合理性。姚沁园在二审中虽然补强了第一本护照、托福和雅思成绩单、英语学习证明、学历公证、入学通知书及奖学金等证据，但如本院在证据认证部分所言，该组证据不具有证明力，故姚沁园关于委托李榕、李宏远保管票据原件的主张，本院难以采纳。关于产证持有情况，因李宏远作为受托人无法办理，故产证由姚沁园亲自办理，因双方于2010年已经就涉案房屋的归属产生争议，故产证一直由姚沁园持有。关于借名买房的动因解释，一审法院根据双方的陈述结合2010年2月的委托书内容及姚沁园母亲时隔十天后出具的情况说明等进行综合分析，认定李榕、李宏远所述的借名买房的动因解释存在合理性，本院予以认同，并不再赘述。结合上述分析，李榕、李宏远对存在借名买房合意的事实举证形成了一条完整的证据链，证据间可以互相印证，故李榕、李宏远主张与姚沁园之间存在借名买房约定的事实具有高度盖然性，一审法院认定双方存在借名买房的事实并无不当。

关于本案是否存在规避国家法律、政策行为的问题，由于违反单位福利购房的相关政策不属于违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，且单位福利购房与政策性保障用房性质不同，故姚沁园以侵害社会公共利益和违背公序良俗为由主张其与李榕、李宏远之间的借名买房协议无效，本院难以采纳。

关于过户问题，李榕、李宏远目前是济南户口，具备购房资格，故涉案房屋过户至李榕、李宏远名下不存在客观障碍，姚沁园应予以配合。此外，姚沁园在一审中未提出时效抗辩，故其在二审中提出的时效抗辩，本院不予支持。

综上所述，姚沁园的上诉主张，不能成立，应予驳回。一审法院判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

七、法律依据：

1、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》

第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

2、1999年《中华人民共和国合同法》

第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。

……

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

…………本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《二手房陷阱：买卖合同条款解读与风险防范》一书。专注于各类房产案件的诉讼、执行和处置，尤其擅长代理小业主起诉开发商这一群体性诉讼 “蚂蚁斗大象”律师团队。