一、裁判观点：

若在网签之前限购政策已出台，有关限购规定就是一项普适性并已经晓喻社会的政策性规定，非属不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不构成“不可抗力”，且任何公民在购买房产时都有义务切实地了解己方权利义务，不能以未全面或完全了解此项规定而推卸未能履约的责任。

二、案情简介：

2021年7月11日，由中介代原告与被告就上海市崇明区XX镇XX路XX弄颐锦水苑13幢39号802室（以下简称“涉案房屋”）签订了定金合同，并且原告通过中介支付了1万元定金。2021年7月31日，原告与被告又就该房屋签订了《上海市商品房出售合同》补充协议，原告当天又支付了34万元房款，合计一共支付了35万元。因原告名下已有两套住房，且需要出售一套才能符合购房要求和购房资金来源，该情况被告方也是知晓的，然而2021年7月14日上海市XX中心发布了关于进一步规范存量房源核验及信息发布工作的补充通知，对二手房挂牌价格进行了核验，这直接导致原告要出售的房屋无法挂牌，从而导致该房屋至今未能出售，也就无法与被告签署商品房出售合同，无法继续购买该房屋。2022年9月27日，原告收到被告邮寄的信函，解除双方的商品房出售合同，要求原告承担违约责任。原告认为对于原告限购及购房资金的来源被告是知情的，由于政策变化导致原告至今未能出售自有住房，并非原告故意或者过错，原告不应当为此承担违约责任，且被告也没有因此造成任何损失，双方也未签订正式的商品房出售合同，故在被告发函解约之后，被告应当返还原告支付的全部房款，故诉至法院，望判如诉所请。

三、原告起诉：

1.依法判决被告返还原告支付的房款人民币35万元；

2.本案诉讼费用由被告承担。

四、被告答辩：

硕新公司辩称，不同意原告全部诉请。原告未按商品房出售合同及补充协议支付首付款和房款，构成违约。经被告发送催告及解除通知，双方房屋买卖合同已经解除，且原告应当支付全部购房款20%的违约金。被告无需返还原告35万元的购房款，反而原告应当补足违约金。

硕新公司向本院提出反诉诉讼请求：1.依法判决反诉被告支付反诉原告违约金696,806.80元违约金（房屋总价3,484,034元的20%），反诉原告在返还购房款时有权予以直接扣除，不足部分由反诉被告另行支付；2.诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2021年7月31日，反诉原告与反诉被告签订《上海市商品房出售合同》《上海市商品房出售合同》补充协议及《承诺书（首付款分期）》，合同约定反诉被告购买反诉原告所有的涉案房屋，该房屋建筑面积共128.13平米，房屋总价3,484,034元。付款方式为：①首付款：反诉被告于买卖合同签署当日支付35万元，2021年11月11日前支付2,094,034元。②剩余房款：104万元反诉被告以申请贷款的方式在合同签订之日起60日内支付。《上海市商品房出售合同》补充协议第四条约定，逾期付款的，每逾期一日，反诉被告应承担总房款万分之五的违约金，逾期超过10日，反诉原告有权解除合同，并要求反诉被告支付总购房款20%的违约金，反诉原告将在扣除违约金后将剩余购房款无息退还。截止至反诉原告反诉之日起，反诉被告仅支付购房款35万元，经反诉原告多次催要，反诉被告仍未依约支付首付款及剩余房款。反诉原告认为，双方签订的《上海市商品房出售合同》依法成立并生效，反诉被告逾期支付购房款超过10日，属于严重违约，反诉原告有权解除合同，并要求反诉被告支付总购房款20%的违约金，故提起反诉，望判如所请。

五、一审法院判决结果：

本院认为，王瑛与硕新公司签订的《上海市商品房出售合同》补充协议系双方当事人真实意思的表示，且不违反强制性法律、法规的规定，应为合法有效，双方均应恪守。协议中约定了涉案房屋购房款首付款的支付时间及金额，王瑛理应按约履行。王瑛以其不具备购房资格及资金来源为由要求解除买卖合同并退还已支付的购房款。然其作为购房人，在与硕新公司达成涉案房屋买卖合意时应对目前的购房政策、购房主体资质及购房资金来源等进行慎重考虑，签订协议后又以限购及无购房资金为由拒绝履行付款义务，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。硕新公司要求王瑛按照协议约定支付全部购房款20%的违约金，王瑛抗辩该约定的违约金过高请求予以调整。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，酌情判令王瑛承担违约金100,000元。王瑛认可收到解除通知时双方合同解除，故本院确认双方《上海市商品房出售合同》及补充协议于2022年11月6日解除，硕新公司应返还王瑛购房款350,000元。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十六条第一款、第二款、第五百八十五条第一款、第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条之规定，判决如下：

一、上海硕新房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还王瑛购房款350,000元；

二、王瑛于本判决生效之日起十日内支付上海硕新房地产开发有限公司违约金100,000元。

六、法律依据：

1、《中华人民共和国民法典》

第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

……

第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。

……

第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

……

2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。

本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《商品房陷阱：九大买卖纠纷热点与反击策略》一书。