一、场景：

7月1日起，浙江将正式启用2023版浙江省房屋交易合同示范文本。

据悉，日前，省建设厅和省市场监管局联合印发2023版房屋交易示范合同，包括《浙江省商品房买卖合同（预售）》《浙江省商品房买卖合同（现售）》《浙江省存量房买卖合同》《浙江省房屋租赁合同》示范文本。

二、法律分析：

1. 虽然示范文本不具有强制力，但是开发商提供的文本却不允许小业主修改。而且合同厚度越来越厚，少则40、50页，多则80-90页，纵观合同内容，已经将示范文本中保护小业主的条款，彻底变成对开发商有利的条款，而且还会巧妙规避掉法律对格式文本、霸王条款的认定。因此，开发商提供的修改过的合同文本，已经彻底失去了《示范文本》的应有之义,成为了典型的霸王条款。
2. 2021年1月1日起施行的《民法典》，在《合同法》及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释二》）规定的基础上，对格式条款的订入规则及效力评价等进行细化规定。第496条规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”

三、总结提示：

（一）示范文本是格式合同，补充条款也是格式合同。开发商通常会提出，示范文本是住房城乡建设部、工商总局制定的，不是开发商自己制定的为理由来抗辩示范文本不是格式合同。遇到这种问题，除了据理力争反驳之外，作为小业主要提出补充条款同样也是格式合同的意见。

（二）霸王条款是无效条款。霸王条款一般也隐藏在格式条款中，“霸王条款”属于无效条款。根据《合同法》第40条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。且由于格式条款是预先拟订的，法律也要求采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明，这是一项义务。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第10条规定，提供格式条款一方未履行合理的解释义务且符合合同法第40条规定情形的，则该条款属于无效条款。

（三）主张格式条款不成为合同内容。民法典对于格式条款规定，相对方可主张格式条款不成为合同的内容，减轻了合同相对方的诉讼负担。按之前的规定，一旦认定属于可撤销的条款，往往会因为在法定的一年除斥期间内，并未申请撤销该条款，导致条款继续有效。

（四）谨慎选择确认无效、撤销、解除合同还是继续履约。诉讼请求的确定，直接影响到案件的胜败，建议按以下思路进行：

（1）先从经济利益、居住、投资、违约成本等角度来衡量房子是要还是不要？

（2）如果要就要选择继续履约加主张相应的违约责任。比如支付违约金、修理、更换等。

（3）如果选择退房退款，则要严格区分无效、撤销、解除的不同及难度，选择与案件事实匹配的诉请。比如，一般情况下，继续履约要比退房退款容易的多，那么选择继续履行合同，同时主张些违约金胜诉的概率就高很多。

（五）兜底策略：增加一项确认合同条款为格式条款的请求。同事在以合同条款为格式条款主张权利或者抗辩时，考虑到案件的复杂程度和难度，还可以再增加一项确认某项条款无效的请求，法院就会对是否支持该条诉讼请求做出明确的阐述，这样也会对条款做出明确认定。