恶意串通,签订的商品房买卖合同无效

Auth:lawyerwang       Date:2022/08/22       Cat:行业资讯       Word:共2474字       Views:

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一、裁判观点:

买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持。

二、案件情况:

1.原告起诉

2011年1月29日原告与景山秀水D2号楼实际开发主体被告馨华公司签订认购单,认购D2号楼1单元402室房屋。2016年5月17日,原告向被告馨华公司交清全部房款,被告馨华公司向原告出具房款收据,并向该房屋名义上开发主体被告简称义龙公司出具网签通知单。其后,被告馨华公司向原告实际交付了房屋,原告进行装修,并居住至今。但被告馨华公司和被告义龙公司至今未向原告提供办理房屋产权证的必要材料。被告义龙公司在明知无权处分涉案房屋所在整个楼栋情形下,和被告高明恶意串通订立了涉案房屋的商品房买卖合同,属于无效合同。严重损害了原告合法权益。根据《合同法》第五十二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十条等相关规定,特向贵院提起诉讼,请依法判决。

2.被告辩称:

被告义龙公司答辩称:一、原告所述购房过程不是事实,纯属虚假。经查原告根本就没有支付给馨华公司购房款,双方不存在商品房买卖关系。二、馨华公司与义龙公司在协议中明确约定,所有的买卖合同均应加盖义龙公司印章,也就是说应征得义龙公司同意。本案中馨华公司对外的所谓认购单,义龙公司并不知情,其行为义龙公司既未确认也未追认。三、2018年涉案房屋由义龙公司出让他人是馨华公司提供的房源,当时并未办理网签手续,也没有人装修入住该房屋。答辩人处分涉案房屋无不当之处:其一、具备资质和权利。其二、馨华公司没有按协议履行支付统建费,违背契约精神,丧失了处分权力。四、义龙公司与高明之间不存在恶意串通行为,是买卖双方真实意思的表示,原告无任何证据证明双方存在买卖合同有无效情形。综上,原告诉求无事实和法律依据,请求人民法院依法予以驳回。

被告高明答辩称:一、本案中答辩人与原告之间未发生过任何关系,原告对答辩人无任何请求权。二、涉案房屋答辩人购买时并未办理过网签手续,且登记在义龙公司名下,具有销售资质,由答辩人合法购买取得,经依法审核登记取得不动产权证书,理应得到保护。三、答辩人与义龙公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示,合法有效。原告诉称答辩人与义龙公司之间恶意串通,纯属主观臆断,没有事实与法律依据,无权以损害其利益为由要求确认答辩人与义龙公司之间房屋买卖合同无效。同时也没有证据证明该房屋买卖合同存在无效情形,其诉求对答辩人不产生效力。综上,原告的诉讼请求没有事实与法律依据,请求人民法院依法予以驳回。

被告馨华公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼,也未提交书面答辩状。

三、一审法院判决:

本院认为,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定:“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中,馨华房产公司与原告签订的认购单对房屋的具体房号、位置、单价、面积等作出了明确约定,具备商品房买卖合同的性质,双方认可以董某享有的工程款债权进行冲抵支付的方式进行价款交付,认购单应认定为商品房买卖合同。

本案争议焦点之一、被告馨华房产公司与原告之间房屋买卖合同是否有效。本院认为,被告义龙公司与馨华房产公司系合作开发房地产关系,根据双方合作开发协议约定,涉案楼号的商品房权属登记在义龙公司名下,但销售所得款项经馨华房产公司向义龙公司缴纳相关税费后,剩余资金归馨华房产公司自行支配。根据上述约定,馨华房产公司系涉案房屋的实际开发者,有权处分涉案房屋,卖房款在应缴税费给付义龙公司之后归馨华房产公司所有。馨华房产公司将归其所有的商品房售与原告陶海林,且双方约定的房屋价格符合市场行情,不明显低于市场价格。馨华房产公司有权决定购房人以到期工程款抵充的方式交付房款,其未将售房款汇入专用账户以及未向义龙公司支付税费的责任与购房人无关。因此,被告馨华房产公司与原告之间房屋买卖合同合法有效,被告义龙公司辩称原告与馨华房产公司之间的购房过程不真实,被告馨华房产公司无房屋买卖权利,义龙公司对原告与被告馨华房产公司之间的买卖不知情等辩解意见,本院不予采纳。

本案争议焦点之二、被告义龙公司与被告宁玉春之间签订的房屋买卖合同效力。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条以及《中人民共和国合同法》第五十二条的规定,恶意串通,损害第三人合法权益的民事法律行为无效。涉案房屋已由馨华房产公司交付给原告,因义龙公司是涉案房屋名义上的开发主体,房屋所有权登记只能由义龙公司办理,原告向义龙公司申请办证未果,义龙公司显然知晓涉案房屋已由馨华房产公司抵债给原告的事实。房屋所有权人高明与宁玉春为亲戚关系,并且被告义龙公司的法定代表人是宁玉春。高明与义龙公司签订的《商品房买卖合同》中约定的购房价格为314580元。而高明随后以该房抵押贷款的金额为660000元。即义龙公司与高明签订商品房买卖合同中的价格明显低于市场价格。且双方在快速办理不动产登记后,高明又迅速以该房进行抵押贷款。义龙公司和高明的行为属于恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为,所签订的《商品房买卖合同》属无效合同,双方基于无效合同办理的不动产权证应当予以撤销。故被告义龙公司及被告高明辩称二被告之间不存在恶意串通行为,是买卖双方真实意思的表示的辩解意见,本院不予采纳。

综上所述,原告陶海林与被告馨华公司之间签订的房屋买卖合同合法有效,被告义龙公司与被告高明签订的《商品房买卖合同》无效,被告馨华公司、义龙公司有义务为原告办理房屋登记过户手续。原告提出的诉讼请求,符合事实及法律依据,本院予以支持。被告馨华公司经本院合法传唤,无正当理由未到庭参加诉讼,应承担相应的法律后果。关于原告主张的20000元律师费,因双方无明确约定。原告该项诉讼请求,无法律依据,本院不予支持。

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