上海房产律师:销售广告、宣传资料对签约和价格有重大影响,可以视为合同内容

Auth:lawyerwang       Date:2022/08/17       Cat:行业资讯       Word:共1572字       Views:

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一、裁判观点:

商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

二、案件情况:

YS公司系坐落于上海市崇明区XX镇XX公路XX弄的商品房开发商,其在对外销售并展示样板房时宣传并承诺每套房屋均享有超出“合同内所标注的地下附属面积”一倍多的大空间地下室。原、被告于2017年10月28日签订商品房预售合同,由原告购买坐落于上海市崇明区XX镇XX公路XX弄XX号房屋(以下简称“124号房屋”),该房地下附属面积为9.04平方米,根据被告承诺,其实际交付的地下附属面积应超过18.08平方米。但在2018年12月底房屋交付时,被告交付的房屋地下附属面积并无样板房展示的超大地下室。两原告认为,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的相关规定,被告的行为构成要约,其超大地下室的承诺应当视为合同内容,现被告违反了合同约定,应承担违约责任。后原告多次与被告沟通未果,遂涉讼。

被告YS公司辩称:不同意原告的诉请,与原告购买同一批次商品房的其他业主已在2019年起诉了被告,相同的法律事实经上海市崇明区人民法院一审判决认定后又经过二审判决维持,并不存在原告所称的要约情况,故请求法院根据已生效判决对相同情况的认定进行判决,判令被告按照购房款的1%的标准承担赔偿责任。

三、一审法院判决:

本案的争议焦点为:一、被告就系争房屋地下室的宣传内容是否构成要约;二、被告是否应当承担违约赔偿金及利息。

关于争议焦点一:《中华人民共和国合同法》第十四条规定,要约是希望和他人订立合同的意思表示,该意思表示应当符合下列规定:(一)内容具体确定;(二)表明经受要约人承诺,要约人即受该意思表示约束。一般而言,商业广告、寄送的价目表、拍卖公告、招股说明书等,属于要约邀请。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。

由此可见,开发商就其销售房屋所作的宣传广告应视为要约必须具备三个要件:一是开发规划范围内;二是所作的说明和允诺具体确定;三是对合同的订立及房价的确定有重大影响。从原、被告双方所签《预售合同》的内容看,地下室面积并未计入系争房屋建筑面积,合同总房价款也未体现地下室面积的计价。同时,原、被告双方在补充条款中亦明确载明出售方所作广告宣传资料均为要约邀请,不作为合同依据的约定。通观上述约定,被告就地下室面积所作的宣传内容不构成要约,原告认为系争房屋包含超大地下室的说明和允诺具体确定,应当视为要约的主张,尚缺乏充分的依据,本院难以采信。

关于争议焦点二:原、被告之间签订的《预售合同》系双方真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效,双方均应恪守履行。如前所述,被告就地下室所作之宣传并不构成要约,也未载入双方签订的《预售合同》,不属于合同内容。原告以被告实际交付的地下室面积与广告宣传的面积不同为由认为被告违约并提出赔偿的主张,缺乏事实和法律依据,本院不予认可。但结合本案实际案情,被告通过销售活动、样板房展示等形式对相关地下空间的使用方式进行宣传,对原告作出购房决定可能存在一定影响,结合本案具体情况及上述因素被告应支付相应的赔偿款,本院酌定由被告赔偿原告损失35,995.35元。

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