一、裁判观点：

出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

二、案件情况：

朱JX自2007年起，在未取得预售许可证的情况下，以JX公司名义将6号楼内的70余套住宅及10余套商铺，通过订立商品房预售合同的方式违规对外预售，并从2009年6月起，在已订立预售合同，已收取相应房款或以房产作抵押借款的情况下，隐瞒事实，又将同一套房屋与他人重复订立预售合同，并重复收取相应房款或者以房产作抵押向他人再次借款。朱JX作为JX公司及其关联企业上海JX假日酒店有限公司单位犯罪中直接负责的主管人员，应当承担刑事责任。2016年12月，本院判决，对朱JX以合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收财产1，000，000元；撤销上海市奉贤区人民法院(2012)奉刑初字第131号刑事判决中以伪造公司印章罪对朱JX判处有期徒刑一年，缓刑二年的缓刑部分，决定执行无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收财产1，000，000元；非法所得的一切财物予以追缴并发还各被害人，不足部分责令退赔。2017年11月，上海市高级人民法院裁定驳回朱JX上诉，维持原判。陈FH等系该案的被害人，朱JX骗取的资金中，包含姜SJ、陈FH、姜TC现主张的购房款3，020，000元。JX公司涉及多起诉讼，其名下所有资产均被查封。6号楼建筑已结构封顶，JX公司至今未获得预售许可证。

三、一审法院判决:

一审法院认为，姜SJ、陈FH、姜TC与JX公司签约时，朱JX不是JX公司登记的股东、法定代表人，但系JX公司直接负责的主管人员，朱JX以JX公司名义签约，其效力及于JX公司。就JX大邸房屋，JX公司至今未获得预售许可证，故姜SJ、陈FH、姜TC与JX公司订立的案涉商品房预售合同依法归于无效。对于合同无效，JX公司应负主要过错责任。姜SJ、陈FH、姜TC在签约时，应当注意到没有预售许可证的事实，其未尽审慎义务，亦应承担相应责任。鉴于本案所涉购房款3，020，000元已可通过朱JX刑事案件退赔执行予以解决，故本案判决无需处理。JX公司占用购房款至今，同期银行贷款基准利率远低于市场利率，故姜SJ、陈FH、姜TC要求JX公司赔偿购房款的贷款利息损失，一审法院依法予以支持。四平路房屋售出后，其市场价值的变化与姜SJ、陈FH、姜TC无关，现四平路房屋价值的增值部分不能认定为三人基于案涉商品房预售合同无效所受到的损失，其相应诉讼请求，依法不能成立。

一审法院判决：一、确认姜SJ、陈FH、姜TC与上海JX大邸房地产项目开发有限公司于2011年1月7日订立的商品房预售合同无效；二、上海JX大邸房地产项目开发有限公司赔偿姜SJ、陈FH、姜TC购房款3，020，000元的贷款利息损失，自2011年11月28日起计至还清之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付，于判决生效之日起10日内履行；三、驳回姜SJ、陈FH、姜TC其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

四、二审法院判决：

本院认为，关于姜SJ、陈FH、姜TC就案涉商品房预售合同效力所提上诉意见。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。而根据现已查明的事实，JX公司就JX大邸房屋至今仍未取得商品房预售许可证明。故对姜SJ、陈FH、姜TC主张案涉商品房预售合同有效的上诉意见，本院不予采纳。

关于姜SJ、陈FH、姜TC就JX公司所承担的责任性质所提上诉意见。首先，根据相关法律规定，合同无效的情形下，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。此时有过错的一方所承担的责任性质属于缔约过失责任。其次，姜SJ、陈FH、姜TC上诉主张本案应当适用《中华人民共和国民法典》第五百零二条关于“报批条款”效力的法律规定，但该规定仅适用于合同未生效的情形，而案涉商品房预售合同依法应属无效，故《中华人民共和国民法典》第五百零二条规定并不适用于本案。综合上述情况，对姜SJ、陈FH、姜TC主张JX公司应当承担违约责任的上诉意见，本院亦不予采纳。

关于姜SJ、陈FH、姜TC就JX公司所承担的责任范围所提上诉意见。陈FH、姜TC、陈松贞将四平路房屋售出后，该房屋市场价值的变化即与陈FH等人无关。即使确如姜SJ、陈FH、姜TC所述，变卖四平路房屋是为筹集资金支付JX大邸房屋最后一期购房款，四平路房屋的增值利益损失亦不属于其因案涉商品房预售合同无效而受到的损失。还需要指出的是，姜SJ、陈FH、姜TC作为买受人，理应审慎核实出卖人是否取得商品房预售许可证明，而案涉商品房预售合同中预售许可证编号一栏空白已足以说明其在购房过程中并未尽到合理的注意义务，对于因案涉商品房预售合同无效而受到的损失，姜SJ、陈FH、姜TC亦应承担相应责任。综合上述情况，对姜SJ、陈FH、姜TC主张JX公司应当赔偿其变卖四平路房屋损失2，700，000元的上诉意见，本院也不予采纳。