一、裁判要旨：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

二、案情介绍：

2015年5月8日，刘某（乙方、买方）与某某公司（甲方、卖方）签订《上海市商品房预售合同》一份，约定乙方向甲方购买系争房屋，政府批准的规划用途为店铺，甲方定于2016年6月30日前将系争房屋交付给乙方，除不可抗力外；房屋交付必须符合下列第三种方案所列条件：……三、取得了《建设工程竣工验收备案证书》；甲方如未在约定期限内将系争房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.5计算，违约金自约定的最后交付日期之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金。合同另对其他事项作了约定。

三、开发商起诉：

1、判令被告支付购房尾款人民币52万元（以下币种同）；

2、判令被告支付逾期付款违约金52,104元（以52万元为基数，按照日万分之0.5为标准，自2015年6月8日计算至2020年12月1日）。

四、业主答辩并反诉：

不同意继续履行合同，亦不同意承担逾期付款违约金。1、合同约定迟延付款违约金的前提是如因买受人的原因导致按揭贷款未能在约定时间内到账，原告并无证据证明贷款未成是因为被告原因。2、被告按约支付了首付款并向原告指定银行申请了按揭贷款，但因原告迟某未取得竣工验收备案证书，导致其无法获得银行贷款审批。原告迟延交房超过90天，且至今未交房，被告按约有权解除合同并要求原告承担违约责任，故被告提出反诉请求：1、判令解除原、被告间于2015年5月8日签订的《上海市商品房预售合同》；2、判令原告某某公司返还购房款804,933元；3、判令原告某某公司赔偿利息损失（以804,933元为基数，自2015年5月8日至实际清偿之日，其中2019年8月19日之前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付）。

五、一审法院判决：

一审法院认为，刘某和某某公司之间签订的《上海市商品房预售合同》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。合同约定某某公司应于2016年6月30日前将系争房屋交付给刘某，双方约定的交房条件为某某公司取得《建设工程竣工验收备案证书》，但某某公司直至2017年8月才取得系争房屋的《建设工程竣工验收备案证书》，显属违约，刘某有权按照合同约定行使单方解除权。但法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案中，合同约定某某公司逾期交房超过90天，刘某即有权解除合同。刘某主张其早在2017年2月即向某某公司书面提出解除合同，对此某某公司予以否认，刘某亦未能提交其已向某某公司送达解除函的相关凭证，故对其主张，本院不予采信。刘某直至2021年4月才反诉要求解除合同，已经超过法律规定的解除权行使期限，且某某公司目前已经符合交房条件，亦可办理小产证，合同可以继续履行，故对刘某反诉要求解除合同、返还房款并赔偿利息损失的诉讼请求，本院均不予支持。合同应当继续履行，刘某应当支付剩余房款52万元。现某某公司要求刘某支付该部分房款，于法有据，本院予以支持。审理中，某某公司申请撤回要求刘某支付逾期付款违约金的诉请，系其自行处分权利，于法不悖，本院予以准许。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告（反诉原告）刘某应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）上海新明环球置业有限公司购房款人民币520,000元；

二、被告（反诉原告）刘某的全部反诉请求，均不予支持。

六、二审判决结果：

二审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，当事人应当按约履行。新明环球公司与刘某签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规以及公序良俗之处，对合同当事人具有法律约束力。该合同约定，买受人应要求贷款银行在合同签订之日起30日内将按揭贷款全额划付到出卖人指定的账户，如因买受人的原因导致未能履行的，则买受人应自本合同签订之日起第30日期满第二日开始支付违约金；如合同签订之日起90日内按揭贷款仍未划付至出卖人银行账户，且买受人也未以其他方式付清应通过按揭贷款方式支付的全部房款，则出卖人于次日起即有权单方解除合同；新明环球公司定于2016年6月30日前交付房屋，交付条件为新明环球公司取得《建设工程竣工验收备案证书》，如未在约定期限内将系争房屋交付，出卖人应当支付违约金，逾期超过90天，买受人有权解除合同。在合同履行过程中，刘某未在约定的期限内付清房款，构成违约。新明环球公司亦未在约定的时间内取得《建设工程竣工验收备案证书》。刘某虽享有合同约定的解除权，但其未能提供证据证明其于2017年2月向新明环球公司送达了解除通知函，难以认定产生合同解除之法律效力；现刘某行使解除权已超过法律规定的行使期限，且房屋已符合交付条件，合同可以继续履行。综上，一审判决刘某支付剩余房款，并驳回其全部反诉请求，并无不当，本院予以维持。