尊敬的审判员：

上海欧泽律师事务所接受陈甲的委托，指派本所王俊伟律师担任本诉和反诉的代理人，依法参加了本案的审理。通过法庭调查，针对法庭归纳的争议焦点，根据查明的事实和有关法律规定，发表如下代理意见：

一、案情简介：2016年8月30日，周乙与陈甲在中介的居间下，签订《上海市房地产买卖合同》，房屋总价199万元，税费由周乙承担，约定过户时间为2017年1月31日之前。合同签订当天支付定金10万元，10月28日支付50万元，剩余139万元通过银行贷款方式支付。合同签订后，陈甲全面履行合同约定的义务，包括解除房屋抵押、陪同办理审税等等，但周乙确不知何故，对于银行贷款审批是否通过这一关键事实却一直闭口不谈，陈甲一直没能知晓贷款是否通过这一关键事实，因此，出现1月4日过户未成的情况。但距离1月31日尚有接近一个月的时间里，陈甲最终也没有收到周乙贷款审批情况、过户具体时间，直到现在也没有收到贷款额度不足需要现金不足的4万元部分。收到的是法院传票。鉴于周乙违约在先，于是委托徐汇公证处发出了解除合同的书面通知。

二、本案中存在严格的合同履行时间顺序，周乙违约在先，陈甲合法行使抗辩权利，不存在违约。

1.陈甲还掉涉案房产的银行贷款并于10个工作日内办理抵押登记注销手续。

2.办妥抵押登记手续且办妥贷款审批手续后的15个工作日内，办理房产过户手续。

《上海市房地产买卖合同》补充条款（一）第2条

3.自周乙申请贷款甲满50个工作日，周乙的购房贷款仍不足139万元，则要在2017年1月31日之前以现金的方式支付给陈甲。

《上海市房地产买卖合同》补充条款（一）第8条第（1）款、第（2）款

可以看出，在陈甲办理完抵押注销手续后，何时办理过户手续取决于周乙贷款审批通过的时间。如果贷款额度不足要在过户之前现金补足。

陈甲要求出示贷款审批通过情况、贷款额度、现金补足等要求，是合法的行使抗辩权利，不属于违约。

三、周乙违约在先，不具备解除合同的条件，也未履行解除合同的法律程序。

1.周乙主张陈甲以房屋涨价为由不办理过户手续，不符合案件事实，也没有证据予以证明。

①庭审中周乙提供的视频证据，无法证明其陈述的陈甲涨价的事实。

②第三人所转述的经办该房产交易的经纪人，与陈甲的对话，也没法核实确认。

2.假设符合解除合同的条件，也应当书面通知陈甲，通知后解除合同才能生效。

四、陈甲具备解除合同的条件，并且已经尽到了书面通知义务，合同已经解除。

1.周乙违约在先，逾期付款超过15天，陈甲可以按合同约定行使解除权。

2.在徐汇区公证处的见证下发出解除合同的函，尽到了自己的书面通知义务。

五、违约责任的计算问题。

1.合同没有关于逾期办理过户手续的违约责任的约定，周乙关于100万违约金的主张没有依据。

2.相反，陈甲关于按房屋总价的20%主张逾期付款的违约金，完全是根据合同的明确约定。

《上海市房地产买卖合同》第九条第（三）款

我国合同法中对于违约责任采用的是严格责任原则，是指违约发生后，确定违约当事人的责任，不考虑当事人有无过错，即不考虑当事人主观上有无过错或过失，而是只考虑违约后果是否因当事人的行为造成的一种归责原则，其特点在于不考虑违约当事人的主观状态，只要当事人的违约行为与违约后果之间存在因果关系，违约责任即告成立。

具体到本案，比较双方庭审陈述的事实和证据材料，明显看出，周乙违约在先，法院应当支持陈甲的反诉请求，驳回周乙的本诉请求。

代理人：王俊伟

二零一七年四月七日

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