【装修装饰的损害赔偿】第五条?甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，凡已纳入本合同附件二的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按被损坏或被拆除的房屋装饰及附属设施_____向乙方支付违约金。

签订技巧：

本条款是对于合同签订后，房屋装修装饰被损坏，而要承担违约责任的约定。

风险提示：

实践中容易出现的问题：

1.装修装饰及附属设施是赠送还是购买约定不清；

2.现状描述不清，比如是否正常运转等等；

3.设施设备的价格及出现问题后的计算价值如何确定；

4.价值几倍的违约金是否能得到支持的问题。

老王建议：

1.合同附件二中一定明确设施设备的取得，是否需要另行支付费用；

2.设备、装饰一定描述清楚，建议通过拍摄视频、照片等记录真实情况；

3. 直接对设备、装饰等确定一个合理的市场价，作为以后主张损失的参考。这样可以避免出现问题后，双方对于价值无法达成一致，通过法院鉴定无疑会增加案件的处理时间和难度。

4.赔偿几倍作为督促及警示作用是有必要的，虽然违约金过高会存在被调整的风险。

因为，在二手房买卖中，协议如果没有对特别事项作出特别约定，应为按现状买卖，买卖标的应当包含装修在内；其次，买方在购房时已经实地查看了房屋，应对房屋状况有所了解，虽然买方在交房时已经提出这些问题，但买方接收房屋的行为可视为对房屋、装修验收合格。

四、常见争议：

【实务案例1】破坏装修要赔偿。

上海市松江区人民法院审理的侯润宇、苏嘉JIASU与王师房屋买卖合同纠纷案号：（2018）沪0117民初14287号认为：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告就系争房屋签订的房地产买卖合同，是双方当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的合同，双方当事人均应恪守。

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因此，原告要求被告向其支付房屋尾款10万元的诉讼请求，本院予以支持。

本案的第一个争议焦点在于被告逾期支付343万元是否应当支付逾期付款违约金。对此，本院认为，按照房屋买卖合同约定，被告应付343万元的期限为2018年3月15日前，但根据原告和被告的微信往来显示中，原告同意最晚到4月3日支付，而被告提出的将在4月中旬前支付房款343万元并没有得到原告的同意，且原告在收到343万元前后也没有明确表示放弃逾期付款违约金，则被告实际付款日期为4月13日，已经违反了原告所给予的宽限期，则被告应当对逾期支付房款343万元支付违约金，期限应为2018年4月3日至4月13日，即逾期11天，按照房屋买卖合同约定的违约金标准，被告应付的该笔房款的逾期支付违约金为1,265元。

本案的第二个争议焦点在于对于被告未支付的尾款10万元，被告是否应当支付逾期付款违约金以及应付违约金的期间。对此，本院认为，被告虽认为系争房屋存在交付瑕疵，但是被告却以不恰当的方式进入系争房屋并占有系争房屋，表明被告在2018年8月2日以实际行动取得系争房屋的交付，其再以同时履行抗辩为由拒绝支付房屋尾款的理由不能成立，则被告未予支付尾款10万元的行为应当承担逾期付款责任。至于违约金的起算时点，按照协议约定，双方商定于2018年7月31日交房，但是双方均没有证据显示原告已经在2018年7月31日前履行了通知义务并遭到了被告的拒绝，而根据微信往来记录，原告恰恰是在8月1日系争房屋内等待被告前来办理房屋交接手续，实际上也晚于了双方约定的日期，则被告因其自身原因未能前来交房，原告对此应有容忍义务，况且房屋买卖合同也约定被告可在通知后3日内前来收房，因此本院认为2018年8月2日宜作为原告交房、被告支付尾款的日期，即被告需支付的违约金应自该日起算至被告实际支付之日止，标准按照房屋买卖合同约定以总房价款1,150万元的日十万分之一计算，被告对此亦无异议，本院予以确认。

本案的第三个争议焦点在于原告拆除系争房屋内的四盏顶灯和壁炉而交付的房屋是否违反了房屋买卖合同的约定而应当承担违约责任。对此本院认为，首先，关于四盏顶灯，尽管在房屋买卖合同中未明确注明顶灯属于应当交付的范畴，但是按照房屋买卖合同约定，“甲方须保证交房时本合同附件二所列之该房屋内附属设施、设备均能正常使用及室内装饰与签订本合同之日的状况相符”，而原告亦确认系争房屋内原有四盏顶灯，且根据日常生活经验，尽管双方未作出明确的约定，但灯具应属于随房屋一并转让的部分，因此，原告将其拆除构成违约，因未能恢复原状，被告主张原告赔偿这笔损失，于法有据。其次，关于壁炉，亦未在房屋买卖合同中明确约定，从被告提供的照片看，壁炉系使用钉具固定在墙面上，性质上非不可以移动，但是根据原告苏嘉和被告的微信记录显示，原告先是表示：壁炉原打算留给被告。结合证人证言，居间方工作人员彭瑾在双方的微信往来及出庭作证时都表示，原告是答应将壁炉随房屋一并交付给被告的。因此本院认为壁炉需一并向被告予以交付，现原告将壁炉拆除构成违约，因未能恢复原状，被告主张赔偿该笔损失，于法有据。至于四盏吊灯和壁炉的价值，被告并未提供充足的证据予以证明，则考虑到系争房屋装修已经多年、屋内物品使用存在折旧的因素，本院认为对于顶灯和壁炉显然不能够按照一般的市场价值来确定，故本院综合考虑系争房屋的装修及使用年限、物品的市场价值，酌情认定原告赔偿被告因拆除四盏吊灯和壁炉而造成的损失6,000元。”

【实务案例2】赠送物品,损害要赔偿。

上海市第二中级人民法院审理的许冀文、郑玉荣与陈齐跃、罗芳房屋买卖合同纠纷案号：（2020）沪02民终4545号认为：“一审法院认为，陈齐跃、罗芳与许冀文、郑玉荣之间签订的《上海市房地产买卖合同》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当遵照履行。现陈齐跃一方已按约支付全部房款，许冀文一方亦应按约于2019年3月15日前交付系争房屋，但双方于2019年3月31日和4月15日两次进行房屋交接时，许冀文一方均未将系争房屋按照约定的状态进行交付，其中大部分家具家电存在更换和搬离，部分固定装饰装修存在拆除和更换情形，而双方居间协议及买卖合同对转让的家具、家电以及固定设备和装饰装修应随房屋一并交付进行了明确的约定，陈齐跃一方亦在签约时拍摄了录像，许冀文一方在首次双方交接未成时书面承诺恢复原状，但仍未履行，也未进行赔偿，显属违约，陈齐跃一方有权拒绝接收房屋。后双方在诉讼中于2019年9月3日对系争房屋按现状进行了交接，故现许冀文一方无需再交付房屋，但应对逾期交房按约承担相应的违约责任，并对交付时缺失、更换、损坏的家具、家电以及固定装饰装修进行赔偿。关于逾期交房违约金，许冀文一方应按约承担自2019年3月16日至2019年9月3日的逾期交房违约金，关于违约金标准，合同约定过高，法院根据合同履行情况和陈齐跃一方的实际损失，酌定该项违约金为2万元。关于家具家电和装修损失赔偿，结合双方举证，参考相关物品市场价格，法院酌定许冀文一方应向陈齐跃一方赔偿损失5万元。关于陈齐跃一方主张的逾期迁出户口的违约金，双方合同约定许冀文一方应自房屋权利转移之日起60日内向房屋所在地公安派出所办理户口迁出手续，即应于2019年2月27日前迁出，但许冀文直至2019年5月2日才将户口迁出系争房屋，应按照合同约定承担逾期迁出户口违约金1，280元。一审法院判决：一、许冀文、郑玉荣应于判决生效之日起十日内偿付陈齐跃、罗芳的逾期交房违约金20，000元；二、许冀文、郑玉荣应于判决生效之日起十日内偿付陈齐跃、罗芳家具、家电及装饰装修赔偿款50，000元；三、许冀文应于判决生效之日起十日内偿付陈齐跃、罗芳逾期迁出户口违约金1，280元；四、驳回陈齐跃、罗芳的其他诉讼请求。

本院另查明，2019年9月3日双方交接之后，陈齐跃、罗芳向一审法院提交了赔偿明细，具体内容为：一、客厅：灯带2根400元、吊灯2个400元、餐椅4把1，600元、沙发20，000元、茶几2，000元、电视机6，000元、角柜500元、窗帘800元；二、阳台：晾衣架800元、洗衣机4，000元、水龙头300元；三、主卧：吊扇灯1，000元、衣柜5，000元、电视机2，000元、电视柜1，000元、窗帘800元、床及床垫5，000元、床头柜2只800元、空调2，000元；四、次卧：电视机2，000元、空调2，000元、窗帘500元；五、门厅：酒架3，000元、冰箱8，000元；六、厨房：燃气灶2，000元、油烟机3，000元、微波炉1，000元、增压泵500元、水龙头500元、净水器1，000元；七、卫生间：台盆3，000元、淋浴花洒500元。合计81，400元。

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。陈齐跃、罗芳与许冀文、郑玉荣签订《上海市房地产买卖合同》之后，许冀文、郑玉荣应当按照约定全面履行交付房屋的义务。双方居间协议中约定：许冀文、郑玉荣赠送空调3台、冰箱1台、热水器1台、洗衣机1台、床2张、衣柜2个、餐桌1套、沙发1套、电视机3台，该房屋内的附属设施、设备及室内装饰。双方买卖合同中约定：固定设备和固定装饰费用包含在合同价内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并随房屋交付乙方。而许冀文、郑玉荣在交付房屋时，将家电、家具擅自更换，且拆除了灯、水龙头等一些固定装修，显然有违合同约定，更有违诚信原则，应承担赔偿损失的法律责任。鉴于2019年9月3日双方签署交接清单时，许冀文、郑玉荣已返还大部分物品，一审法院酌情确定许冀文、郑玉荣赔偿损失50，000元过高，本院综合考虑双方合同约定以及尚未返还物品价值等因素酌情确定许冀文、郑玉荣赔偿损失20，000元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初14411号民事判决第一、三、四项；

二、撤销上海市嘉定区人民法院(2019)沪0114民初14411号民事判决第二项；

三、许冀文、郑玉荣应于本判决生效之日起十日内偿付陈齐跃、罗芳家具、家电及装饰装修赔偿款人民币20，000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费人民币1，777元、财产保全费人民币1，270元，合计人民币3，047元，由陈齐跃、罗芳负担人民币1，713元，由许冀文、郑玉荣负担人民币1，334元。二审案件受理费人民币1，550元，由陈齐跃、罗芳负担人民币664元，由许冀文、郑玉荣负担人民币886元。本判决为终审判决。”

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