【交房方式】第四条?甲、乙双方同意，甲方于____年___月___日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的___日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后_________________为房屋转移占有的标志。

签订技巧：

本条款是对于交易房产交房时间、办理入住交接手续的约定，条款看似简单实则弥足重要，事务中经常出现到期不腾房的尴尬局面，更严重的是此类问题处理难度很大。

风险提示：

1.作为卖方来讲，一定要计划到位，按交房时间做好准备工作，否则容易逾期交房，要承担违约责任，支付违约金；

2.根据本条约定，卖方应当履行通知买方交房的义务，一旦出现纠纷，可能会因为自己没能通知对方，或者无法证明已经通知对方而陷入被动；

3.转移占有的标志，通常有两种选择，一个是签订交接书，一个是交钥匙。交钥匙虽然简单直接，但对于交付细节都未涉及，所以建议选择签订交接书作为房屋转移占有的标志。签订交接书时一定注意条款内容，因为《交接书》通常是中介事先准备的格式文本，对于双方存在争议的事项和自己的权利作出承诺或者放弃。

老王建议：

1.交房时间的约定要深思熟虑，一定要给自己留足够的时间；

2.合同约定明确的通知方式，短信、微信、邮件、书面通知函、送达地址等，最好约定发出即视为送达，否则，可能会因为对方恶意拒收而无法通知对方；

3. 签订交接书时要严谨、谨慎。比如本来违约方存在逾期交房、逾期付款，按合同约定应当向守约方支付违约金，但《交接书》约定：甲方已经将该房地产及合同附件所列之附属设施、设备交付乙方，经乙方验收后认为甲方的交付行为完全符合该合同所规定的交付时间、条件及标准，乙方同意接受。

上述约定很容易被认为：守约方在验收房屋时认可违约方交付行为符合合同约定的时间、条件及标准，即守约方同意并接受违约方逾期交付房屋的行为，守约方如果再主张对方逾期交房的违约金，会因该约定而得不到法院的支持。

四、常见争议：

【实务案例1】出售唯一住房，居住需付租金。

上海市浦东新区人民法院审理的顾佳豪与杜惠彬房屋买卖合同纠纷案号：（2017）沪0115民初20798号认为：“原、被告签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应遵循合同的约定，全面履行义务。现被告未按约交付系争房屋并仍旧在其中居住使用，属于违约，原告要求被告交付系争房屋，应予支持。原告要求被告迁出系争房屋的诉请，已为交付房屋诉请所包含，故本院不再赘述。原告主张的租金损失，实际为参照租金标准要求被告赔偿的损失，合理有据，本院予以支持，结合双方对系争房屋月租金标准的意见，本院酌情确认被告按照每月1,500元的标准，赔偿原告2016年10月1日起至实际交付系争房屋之日止的损失。”

【实务案例2】租约未到期，无法按时交房构成违约。

上海市普陀区人民法院审理的查莹与徐林房屋买卖合同纠纷案号：（2019）沪0107民初12580号认为：“原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》是双方真实意思表示，双方均应按照约定全面履行。原告按照合同约定支付了全部购房款，但被告隐瞒系争房屋出租情况，导致原告在支付全部房款并取得系争房屋产权证书之后无法实际占有、使用系争房屋，构成违约，应当承担相应的违约责任。因被告失去联系，未能妥善处理交房事宜，原告为维护自身权益，与第三人达成解约协议，并为此支付了相应的费用，应当视为被告逾期交付房屋造成的损失，现原告据此主张该笔损失，考虑到第三人与被告之间对于租赁合同提前解除违约金的约定、被告的过错程度等因素，本院予以支持。关于户口户口迁出违约金，未能按照合同约定，在原告取得产权证书之后5日内，办理系争房屋内的户口户口迁出手续，按照合同约定承担违约金，原告已经于2019年4月29日办理系争房屋内的户口户口迁出手续，法确认被告户口户口具体的迁出时间，到办理户口户口迁出手续行政审批的时间不应全部归责于被告的过错，综合上述因素对被告应当承担的户口户口迁出违约金的数额予以认定。徐林经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃全部答辩权利，不影响本案的依法裁判。”

【实务案例3】隐瞒重大质量问题，解除合同、赔偿损失。

上海市第一中级人民法院审理的李xx、仲xx、李xx与吴x房屋买卖合同纠纷案号：（2012）沪一中民二（民）终字第3222号中一审法院认为：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，吴x与李xx方签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，双方当事人均应恪守。虽然《上海市房地产买卖合同》中对于系争房屋的质量未进行明确约定，但根据诚实信用原则及交易习惯，出卖方提供的系争房屋应符合相关的规范要求，具有正常的使用功能。本案的主要争议焦点在于吴x要求解除《上海市房地产买卖合同》的条件是否成就？对此，法院认为，首先，合生国际花园一期3#和5#～10#楼现状完损检测报告系开发商泽宇公司因发现包括系争房屋在内的房屋存在问题而委托有关具有资质的鉴定机构作出的鉴定报告，在双方签订合同之前，鉴定机构已经进行现场检测，故该报告可适用于本案系争房屋。其次，松江区洞泾镇长兴东路1288弄61号房屋质量检测鉴定报告系法院委托有关具有资质的鉴定机构对于61号房屋所作出的，因鉴定过程中将7#楼作为一个整体，相关的数据及结论均是针对7#楼的，故该份报告同样适用于本案系争房屋。再次，结合上述两份鉴定报告可以看出，系争房屋在出卖之前，南北向平均倾斜率已经超过国家及地方有关规范关于同类建筑结构倾斜限值4‰的要求，并呈持续扩大之势；系争房屋的沉降及倾斜将会影响其主体结构安全。最后，李xx方辩称签订房屋交接书之日后系争房屋的所有风险均已转移给了吴x，但所谓的“风险”是指不可归责于双方当事人的事件或行为对标的物产生的影响，且该风险是对于将来的预期，即签订合同时，风险尚未产生。但双方签订合同之时，系争房屋已存在上述的质量问题，严重影响吴x对系争房屋的使用，故对于李xx方的辩称意见，法院不予采信。综上，李xx方的行为已然构成根本违约，致使吴x不能实现合同目的，已经符合了法定解除条件。吴x据此主张解除合同合法有据，法院予以支持。

合同解除后，对于已经履行部分，应以恢复原状为原则，故李xx方应返还吴x已付房款5,480,000元，吴x应将系争房屋返还李xx方，并在清偿系争房屋抵押贷款后，协助李xx方将产权过户至其名下。

关于吴x主张的赔偿佣金、契税及房款、佣金、契税的利息损失，系属因李xx方违约造成吴x的损失，李xx方理应赔偿。但关于房款的利息损失，因吴x分三次支付房款，分别为2011年7月6日支付200,000元，7月10日支付1,450,000元，8月3日支付3,830,000元，故房款利息损失中以1,650,000元为本金部分自2011年7月10日起算，以3,830,000元为本金部分自2011年8月3日起算。

原审法院审理后于二〇一二年十月十六日作出判决：一、解除原告吴x与被告李xx、仲xx、李xx于2011年7月10日签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告李xx、仲xx、李xx于本判决生效之日起十五日内返还原告吴x房款5,480,000元；三、原告吴x于本判决生效之日起十五日内向被告李xx、仲xx、李xx返还坐落于上海市松江区洞泾镇长兴东路1288弄合生国际花园62号房屋；四、原告吴x于本判决生效之日起十五日内向中国工商银行股份有限公司上海市松江支行清偿上述房屋抵押贷款的本金和利息，并办理抵押权登记注销手续；原告吴x于上述房屋抵押权登记注销之日起十日内协助被告李xx、仲xx、李xx办理上述房屋的产权过户手续；五、被告李xx、仲xx、李xx于本判决生效之日起十五日内赔偿原告吴x佣金54,800元、契税164,400元及房款、佣金、契税的利息损失（其中以1,650,000元为本金自2011年7月10日起算，以3,830,000元为本金自2011年8月3日起算，以54,800元为本金自2011年8月3日起算，以164,400元为本金自2011年8月10日起算，均按中国人民银行同期贷款利率计算至被告实际支付之日）。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51,774元，由被告李xx、仲xx、李xx负担。”

二审法院认为：“鉴于上诉人李xx、仲xx、李xx与被上诉人吴x在签订《上海市房地产买卖合同》之前，开发商泽宇公司已经发现包括系争房屋在内的合生国际花园7幢房屋墙体倾斜较大而委托专业检测机构进行检测，明确系争房屋南北向倾斜，向南平均倾斜率8.21‰；之后在审理他案中又经鉴定，明确房屋向南倾斜率在7.87-15.80‰之间,平均倾斜10.60‰，超过国家同类建筑结构倾斜值限值，会影响主体结构安全；尤其是本案审理中鉴定人员又向法院明确系争房屋南北向整体向南倾斜，平均倾斜10.60‰，会影响到房屋主体结构安全。综上，本案房屋质量问题，非经过修缮即可解决的房屋一般瑕疵。鉴此，李xx方交付的房屋将使吴x居住、使用系争房屋的合同目的无法实现，因此李xx方构成根本违约，吴x据此要求解除双方合同，合法有据，应予支持，同时国家法律规定，李xx方还应当承担返还房款、赔偿利息及其他费用的责任。”

【实务案例4】隐蔽瑕疵或者不是刻意隐瞒，不承担责任。

上海市徐汇区人民法院审理的于桂玲与任霞佩、王永庭房屋买卖合同纠纷案号：（2018）沪0104民初19053号认为：“原、被告签订的房屋买卖合同，系当事人真实意思表示，合法有效，双方应恪守履行。原告认为被告刻意隐瞒房屋真实情况，但从双方陈述中可看出，原告实际去现场查看房屋，房屋现场存在有吊顶，被告也无法刻意隐瞒。原告提供的证据也不足以证明房屋内存在的管道严重影响其生活居住和房屋质量，且原告据以主张的违约责任条款也不适用于房屋内存在管道的情形，原告的诉讼请求缺乏合同和法律依据，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。被告已经于2018年8月14日将户口迁出系争房屋，根据合同约定，原告应当向被告支付剩余的房款30万元。原告未按约付款已构成违约。但考虑到原告未支付尾款事出有因，故对被告主张逾期付款违约责任的诉讼请求本院不予支持。”

【实务案例5】房屋未交付，不能取得占有权。

上海市徐汇区人民法院审理的李云与张伟、贾艳杰排除妨害纠纷案号：（2020）沪0104民初599号认为：“李云系基于与张伟的买卖合同而取得产权人身份。在系争房屋仍未实际交付的情况下，李云未基于买卖合同取得房屋占有，该双方之间的买卖合同尚未履行完毕。现李云直接依据其房屋所有权人身份起诉张伟、贾艳杰排除妨害，无法律依据。李云在与张伟之间买卖合同关系下享有的权利，其可另行主张。在李云未基于买卖合同取得包括房屋占有权能在内的全部所有权权能的情况下，其向张伟、贾艳杰主张占有使用费无法律依据。故本院对李云的全部诉讼请求均不予支持。”

【实务案例6】一般的质量瑕疵，不足以推翻房屋交易。

上海市闸北区人民法院审理的周建平与魏华、王琳房屋买卖合同纠纷案号：（2015）闸民三（民）初字第105号认为：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，于法不悖，均应按约履行。根据双方在审理中的陈述及证人证言，原告曾两次现场察看系争房屋，也曾发现系争房屋存在墙面起皮等漏水的痕迹，对系争房屋的状况应当负有一般的注意义务。后原告与被告签订了房屋买卖合同及房屋交接书，应视为对房屋交接现状的认可。原告认为被告故意隐瞒漏水等情况，但并未提供证据证明，本院难以采信。但系争房屋由被告交予原告不久，原告即发现该房屋存在向楼下房屋漏水的现象，因该漏水现象并非外观瑕疵，而属于隐蔽瑕疵，被告认为曾告知原告系争房屋渗水的情况，但即使是被告提供的证人证言亦未提及系争房屋存在向楼下渗水的情况；况且，从本案查明的事实来看，原告入住系争房屋不久后，就发现系争房屋存在质量问题，即与中介、被告就系争房屋的修复问题进行了协商与沟通。故本院认为作为系争房屋出卖人的被告在出售房屋时存在瑕疵交付的行为，如果合同正常履行，被告理应根据法律规定，就系争房屋的隐蔽瑕疵承担担保责任，赔偿原告相关的修复费用。但本案是二手房买卖合同纠纷，出卖人对买卖标的物的瑕疵所负有的担保责任与一手房有所区别，现被告已履行其首要的交房义务，原告亦应按约履行其付款义务。原告认为，因系争房屋存在严重漏水、漏气的情况导致原告无法实际使用房屋，需借房居住，故原告认为交易有风险，才未缴纳税费和及时办理贷款。但被告提供了系争房屋的电费、煤气单据等信息后，原告又称其确实居住在系争房屋，原告的陈述前后矛盾，有违基本的民事活动中应当遵循的诚信原则。本院认为，原告实际在系争房屋中居住，亦使用了煤气及天然气，原告认为存在严重漏气的情况本院难以采信。对于系争房屋的漏水情况，根据《接访联系单》的记载，原告向被告反映后，被告与楼下业主、居委会干部、维修人员拟上门修理，但原告前妻拒绝开门，致修理未成，但就维修事宜双方均未再采取相应的措施，原、被告对此均存在相应的过错。鉴于系争房屋中的漏气、漏水情况并不影响原告实际居住，原告无权行使抗辩权，中止履行其付款义务。对于付款能力一节，原告仅提供了其前妻刘剑芬的账户，但原告与刘剑芬已经离婚，财产相互独立，无法证明原告有继续履约的能力。原告提供的贷款预约单上的日期，亦晚于合同约定的付款及过户时间。考虑到系争合同的实际履行情况，原告延迟付款的行为已经构成了根本性违约，被告反诉要求解除合同于法有据，应于支持。合同解除后，被告已收取的房款100万元应返还原告。因系争房屋确实存在渗、漏水的情况，故司法鉴定费用应由被告承担。综上，原告要求继续履行合同、办理过户手续及要求被告支付相应违约金、修复费用等的全部诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因被告在合同履行过程中亦存在不当之处，对合同解除负有一定责任，故对于违约金一节，本院根据被告的过错程度，酌减为5万元；至于房屋占用费一节，被告的损失已基本涵盖在违约金之中，且被告实际占用的100万元房款所产生的利息，亦应一并返还给原告，两相衡量后，本院认为可以相互抵销，无须另行相互支付。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)周建平与被告(反诉原告)魏华、王琳就本市闸北区芷江西路XXX弄XXX号XXX室签订的《上海市房地产买卖合同》解除；二、被告(反诉原告)魏华、王琳应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)周建平购房款100万元；三、原告(反诉被告)周建平应于本判决生效之日起十日内给付被告(反诉原告)魏华、王琳违约金5万元；四、原告(反诉被告)周建平应于本判决生效之日起十日内搬离上址房屋，将房屋返还给被告(反诉原告)魏华、王琳；五、驳回原告(反诉被告)周建平的全部诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)魏华、王琳的其余反诉请求。本诉案件受理费2,300元，由原告周建平负担。反诉案件受理费1,850元，由反诉被告周建平负担540元，反诉原告魏华、王琳负担1,310。司法鉴定费15,000元，由被告(反诉原告)魏华、王琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。”

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