精装房存在质量问题的法律分析及解决方案

Auth:lawyerwang       Date:2020/12/15       Cat:老王专栏诉讼专题       Word:共1260字       Views:

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一.问题现状

1.房屋主体结构问题;这种情况属于致命缺陷,很少出现。

2.严重的质量问题,主要因为在使用重要建材过程中,出现的楼板开裂、墙体裂缝等问题;这种情况比较明显,也容易判断。

3.渗水、发霉、空鼓等常见的质量问题。这些问题比较常见,在所有的精装修房交付中基本都会出现,也是本文讨论的争议点。

二.法律分析

(一)精装修的表现形式

1.《上海市商品房预售合同》附件三:该房屋建筑结构、装修及设备标准

2.开发商与业主另行签订的装修合同

3.业主与开发商指定的第三方签订的装修合同

(二)风险判断

1.购买的是精装房,为什么还存在这么多让人眼花缭乱的形式,很明显是开发商刻意的为了规避法律风险而设计。

2.交付标准一定要注明:精装房或者按样板房交付。看的样板房、买的精装修最后按毛坯房标准交付,出现问题成了业主和装修公司之间的装修合同矛盾,明显就是通过合同条款减轻自己的合同义务。

三、解决方案

1.业主可以存在质量问题为由拒绝收房。

理由是:

第一,拒绝收房给开发商压力,督促其将存在的质量问题及时维修。否则业主一旦收房,业主就会陷入被动,维修就会被一直拖延。

第二,未收房的情况下,开发商即使寄送交房通知书,也可能会面临被认定为逾期交房,而承担逾期交房违约金的法律风险。

2.业主以装修标准缩水为由主张差价损失。

法院支持的理由参考南京业主起诉富力地产再审案件:

南京中院再审认为,根据《江苏省城市房地产交易管理条例》第十三条第二款的规定,《商品房预售方案》系房地产开发企业向房产管理部门申报商品房预售许可的必备材料,双方当事人签署的补充协议第十三条裁明“涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件为准”,申报商品房预售许可证的材料属应批准文件,且《商品房预售方案》载明4500元/平方米装修的单价信息已在“南京市网上房地产”网向全社会进行公示,按照补充协议的约定,《商品房预售方案》中明示的装修单价信息应作为双方合同权利义务的内容。

上述《管理条例》第十五条第一款规定“房地产开发企业销售商品房,应当向购房人明示计价方式和计价依据”。《商品房预售方案》载明的4500元/平方米信息应视为富力公司向购房人明示的精装修计价方式,富力公司主张该单价仅是销售单价,不是装修标准,该主张与上述行政法规的规定不符,南京中院再审不予采信。

2017年12月28日,南京中院做出再审判决,撤销一、二审判决结果,改判南京富力地产赔偿业主装修差价。法院最终认定,《商品房预售方案》载明的装修单价信息对被申请人具有法律约束力。因此,南京中院撤销了一审、二审的判决。

四、结语

精装房交房时除了具备竣工验收备案材料外,还要符合合同对于精装修标准的约定,这一点与毛坯房存在本质区别。换句话说,精装房要达到开发商销售时宣传的拎包入住标准,存在太多的质量问题,自然达到了业主无法居住使用的程度,开发商除了承担继续维修责任外,还要承担逾期交房的违约责任。否则,任由开发商以保修为挡箭牌,房屋质量问题只会愈演愈烈。本文仅代表作者自己观点,仅供参考。(王俊伟 上海市浩信律师事务所律师)

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