【案情回放】

??? 冯女士与福邸公司签订《购房协议》，约定自协议签订之日起7日内，双方签订正式《商品房预/出售合同》。签订《购房协议》当日，冯女士向福邸公司支付了10万元定金。

??? 后因冯女士当时在上海市累计缴纳社保时间仅54个月，不符合上海市购房条件规定，双方未能签订正式买卖合同。后，福邸公司将房屋另售他人。冯女士遂诉至上海市青浦区人民法院（以下简称“上海青浦法院”），请求解除《购房协议》并要求福邸公司退还10万元定金。

??? 冯女士认为，福邸公司已将房屋出售给他人，现在合同目的无法实现，并且福邸公司未尽提醒和审查义务，导致《购房协议》无法履行，因此要求解除购房协议并返还已支付的定金。

??? 福邸公司认为，根据《购房协议》的约定，如因买方不符合国家及地方关于购房条件的要求导致无法办理商品房预/出售合同签约手续的，视为买方违约，买方应承担所有相关责任。因冯女士不具有上海市的购房资格，福邸公司有权没收定金。且该房屋已经另行出售他人, 同意解除双方签订的《购房协议》。

【以案说法】

??? 上海青浦法院审理认为，本案定金种类为立约定金，任何一方未按时签署或拒绝签署的，即视为该方违约。给付定金的一方不履行约定债务，无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定债务，应双倍返还定金。

??? 上海市限购政策对外公开，冯女士对此应属明知，但其仍在未取得购房资格的情况下与福邸公司签订《购房协议》，事后再拒绝履行《购房协议》约定的签约义务，显属违约，按照约定，其无权要求返还已支付的定金。因双方均同意解除合同，法院予以确认。

??? 买房人对自身是否符合限购政策，应当认真核实后再签订房屋买卖合同，并如实告知卖房人。如果买房人限购导致无法过户或签约未成，一般责任认定方式是：

??? 一、房屋买卖合同签订前买受人已经限购但仍签订合同的，应认定其对合同履行不能存在过错；

??? 二、如买受人已明确告知出卖人限购情况、双方仍签订合同的，出卖人亦存有过错；

??? 三、合同订立以后，网签之前买受人丧失购房资格的，如不存在其他情形，一般可以认定当事人均无过错。

【法辞典】

一、《中华人民共和国合同法》

第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

……

二、《中华人民共和国担保法》

第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

第九十条 定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。

（案例编写：上海青浦法院 郑重 郑妮 崔缤予）