——谈和案情匹配的诉讼请求的重要性

根据2017年7月1日修订后实施的《中华人民共和国民事诉讼法》第119条起诉必须符合下列条件：（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；

诉讼请求不仅要具体明确，更重要的是必须和你代理的案件匹配。结合本律师近期代理的几起案件一一陈述。

 

第一：在开发商交付房屋出现质量问题需要修复的案件中，仅仅提出维修是不够的，因为对于开发商来讲压力不是很大，而且很容易无休止的拖延。如果你在提出维修的同时，增加一项在法院判决修复截止之日若开发商未能及时维修要支付业主每月XX元的空置费用（租金）；那对于开发商来说不仅要按时履行违约义务，而且一旦超期还要支付空置费用，这样就会达到督促开发商按时维修的目的。

具体诉讼请求可以表述如下：

• 判决被告在判决生效后30日内对本案房屋所存在的质量问题（见附件：质量问题清单）进行修复；

2.判决被告支付逾期交房违约金104.97万元（以1210万为基数，自2016年6月2日起至2018年10月17日止按日万分之一计算）；

3.判决被告支付原告自被告按判决第1项内容维修之日起至修复完毕之日止的空置损失，按每月3万元计算；

4.判决被告支付原告公证费用3000元；

5.诉讼费、鉴定费等费用由被告承担。

 

第二：商住两用或者商业地产退房退款案件中，支付一半购房款项的业主，自始至终我是建议解除合同退房退款的，因为，如果选择继续履约、办理产证，就会面临要支付另一半购房款的问题。按开发商目前的状况，业主支付另外一半购房款无疑会增加自己的风险、导致损失扩大，还不如维持现状，不去起诉。很多业主没有听取我的意见，起诉继续履行合同、要求开发商办理房产证，结果判决结果要求业主支付另外一半购房款，将自己彻底陷入不利境地。

而老王律师代理的案件都是主张退房退款，诉讼请求一般表述如下：

1.判决解除双方2017年6月12日签订的《上海市商品房出售合同》；

2.判决被告退还原告已付的购房款项101万元；

3.判决被告退还原告已付的办证费用65658.00元；

4.判决被告支付原告违约金10.1万元；

5.判决被告支付律师费XX万元；

6.诉讼费、保全费等费用由被告承担。

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判决结果通常如下：

 

 

再如，诉讼请求在某些情况下，要将法律规定和合同约定的违约金、赔偿金等尽可能的一一列出，即使我们明知有些不一定会支持。在某些情况下，我们要适时的放弃掉一部分，比如付款方式为贷款支付的情况下，有的业主个人征信有点瑕疵但开发商贷款人员为其提供包装服务，就收取一些包装费用，这些费用明显对小业主自己不利，诉讼时就不要主张了，否则相当于自认自己的征信有问题，如果贷款没审批通过自己肯定要承担责任的，总之这些都是一些诉讼技巧甚至是诉讼策略。

最后，在房产纠纷中还会遇到更为棘手的问题。比如，从开发商处购买的房产至今未办理产权证书，该如何提出诉讼请求呢？要求对方协助办理过户手续这是其中一项请求。但是这种案件往往没这么简单，如果遇到距今超过20年最长诉讼时效的呢？遇到开发商已经注销呢？遇到法院立案时案由只能确定为合同纠纷而不能确定为所有权确认纠纷呢？甚至遇到法院根本不予立案……这些问题的确有点复杂，我要仔细想想作为本文第二部分吧。