法院：守约方可选择适用
居间协议签了，定金也交了，到了约定的网签日期，卖家却突然说“这房我不卖了”。买家多次催告卖家尽快履约未果，将其起诉到法院。让卖家感到意外的是，买家并未根据协议所载定金条款提出“双倍返还定金”的诉请，而是根据协议所载违约金条款，要求卖家向其支付总房价的20%，并赔偿其因房价上涨带来的损失。
近日，上海市第一中级人民法院二审审理了该起房屋买卖合同纠纷案，认为买卖双方在协议中同时约定了定金条款和违约金条款，卖家违约，买家有权选择适用定金条款或违约金条款，据此判令卖家向买家支付总房价20%的违约金43.2万元。
2015年12月，张某与王某签订《房地产买卖居间协议》，约定张某购买王某名下房屋，双方须在居间协议签订后30日内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。协议约定若王某未能依照协议约定网签，应向张某双倍返还定金，同时还约定：若任何一方未按约定履行义务导致协议解除的，违约方应按照房价款总额的20%向守约方支付违约金。协议签订当日，张某向王某支付了2万元定金，该款由中介公司代管。
然而，到了约定的网签日期，王某却迟迟不现身，为了督促王某尽快履约，2016年1月，张某约了王某一起来到中介公司处进行协商。张某当场出具书面形式的《催告书》，要求王某继续履行协议，否则将通过法律诉讼追究其违约责任。王某当天明确表示房子不想卖了。
2016年5月，张某向法院起诉，提出解除双方协议，要求王某向其支付总房价20%的违约金43.2万元，并赔偿其因房价上涨带来的损失70万元。
一审法院认为，在定金条款有效的情形下，适用定金罚则就会对违约方进行制裁，并可补偿损失，因此对张某主张王某支付总房价20%的违约金的请求不予支持。一审法院最终判令解除双方签订的居间协议，中介公司返还张某2万元定金，驳回张某其余诉请。
张某不服，上诉至上海一中院，除要求王某支付43.2万元违约金外，另要求其赔偿房价上涨损失70万元与上述违约金之间的差额，即26.8万元。
上海一中院二审认为：第一、居间协议既约定了定金责任，亦约定了违约金责任。对于张某选择适用违约金条款，法院予以支持。
第二、在王某明确表示不再履行协议后，张某已于2016年4月重新购房，结合本案其他实际情形，难以认定王某违约给张某造成的合理损失明显大于双方约定的违约金数额。对于张某另行索要赔偿损失的要求，法院不予支持。
据此，上海一中院改判王某支付张某违约金43.2万元，驳回张某其余诉请。
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摘自：2017-9-26《上海法治报》
作者：刘海 李潇
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