一幢凶宅拍卖引发的法律思考

Auth:lawyerwang       Date:2018/06/11       Cat:老王专栏诉讼专题       Word:共2150字       Views:

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一幢凶宅拍卖引发的法律思考 - 第1张图片

凶宅,旧时指不吉利的或闹鬼的房舍。从法律意义上讲,应指在一定时期内曾发生过自杀或凶杀等人为因素致人非正常死亡的房屋。这样,就排除了正常生理死亡,如生老病死;类似因房屋失火、煤气中毒、自杀、他杀等意外事件致人

死亡的房屋,就可以成为法律意义上的凶宅。

二手房交易中由于信息的不对称,人们对房产的历史情况了解的不是很清楚,加上房东也不会主动告知,难免遇到所谓的“凶宅”。

根据我国社会传统风俗,涉案房屋曾为“凶宅”一事确实会对涉案房屋的价值产生一定的不利影响,并进而左右买家的购房意向。

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近期,关注度较火的一套房产由南京秦淮法院在淘宝网进行拍卖,房产坐落于南京江宁区秣陵街道将军大道50号瑞景文华小区。该小区的二手房均价在3.2万/㎡左右,而这套房子单价只在1万/㎡出头,市场价1236万元的别墅起拍价只要435万元,原因是,该房产与2011年发生的一起碎尸案有关。原房主父女两人,在别墅车库内杀害了女婿,并将其尸解。后被南京市中级人民法院以故意杀人罪,分别判处死刑缓期两年执行、无期徒刑。

自此之后,该房屋几经易主,且分别被南京白下区人民法院、玄武区人民法院、栖霞区人民法院等,实施司法冻结共11次。2014年,南京建邺区人民法院曾公开拍卖过该房产,分别以820万元、657万元和551万元的价格起拍,但三次拍卖均以流拍结束。此次再次被拍卖,是因为一起金融合同借款合同纠纷案。

截至6月11日6:30,已经有10人报名,6087 人设置提醒? 135207 次围观,这意味着报名者已经每人交了30万元保证金。

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拍品介绍

1.拍卖标的:南京市江宁区秣陵街道将军大道50号瑞景文华142幢101室房产,房屋总层数为3层。建筑面积422.77平方米,设计用途为成套住宅。

2.权证编号情况:所有权证号:江转字第JN00248157号;丘权号11228010-0050-1。取得方式:司法裁定。登记日期:2012年5月23日。

3.税费负担情况:按国家及当地主管部门规定由相应主体承担税费,由买受人先行垫付后在拍卖款中优先受偿。

  1. 物业费、水、电、燃气等情况:如有欠费,均由买受人负担。

5.所在楼盘情况:房产位于南京市江宁区秣陵街道将军大道,周边有银行、酒店等商业配套设施,附近有小学、医院等行政配套设施,生活便利,沿线有多条公交车经过,交通便利。

6.瑕疵提醒:评估公司对估价对象查勘时,通过查阅历史资料后,确定本次评估对象发生过谋杀案件,具有重大瑕疵,极不易变现。本次评估最终价值考虑在原有市场价值的基础上按照50%计算最终价值。

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从一名专业房地产律师的角度来看,竞买者要着重关注一下几点:

1.竞买人拍得该套房产,是否受当地限购政策的约束。江苏省高级人民法院在5月31日签发通知规定:司法拍卖房产不受地方政府限购政策影响。而南京市房地产市场综合执法办公室在本月7日签发关于明确《关于进一步加强房地产市场调控的通知》操作有关事项的通知,其中明确:因司法拍卖取得的房产,按住房限购政策执行,最终导致江苏省高院与南京政府就司法拍卖房是否适用限购政策各执一词。

2.原房东户口无法迁出。

房东的房子被强制拍卖后,房东一般不会配合竞买人办理户口迁出手续。而且按现有的规定,原房东不出面配合的情况下,其户口是无法强制迁出的。好在,不影响竞买者户口的迁入

3.房屋是否有人占用。

占用最常见,一般分为两种情况:1.合法占用,比如租赁,法院在决定拍卖之前就存在的租赁关系是受法律保护的,竞买人竞拍成功后要遵守买卖不破租赁的原则,继续允许承租人使用至租赁合同结束。2.非法占用,比如以欠钱为由占用。这类情形是违法的,房主所欠款项可以通过诉讼解决,在没有法律依据的情况下,恶意占用他人的财产,明显侵犯他人的合法权利。合法占用在拍卖公告中会予以明示:房屋存在租赁,但租赁的具体情况需要竞买者自行了解;非法占用虽然不受法律保护但给竞买者带来了交房入住的障碍。

4.竞拍后反悔的法律后果。

根据江苏省高级人民法院2017年9月12日《关于司法网拍成交的买受人悔拍后保证金及补交差价相关事宜的通知》,江苏省各级人民法院司法网拍成交的买受人悔拍后保证金及补交差价相关问题处理,统一如下:

一、根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条之规定,司法网拍成交后,买受人悔拍的,其所交纳的保证金不予退还。

二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十五条第二款之规定,重新拍卖的价款若低于原拍卖价款,所造成的差价、费用损失等,由原买受人承担。若其所缴纳的保证金足以弥补该差价等费用损失的,则以该保证金填补差价,原买受人无须另行承担责任。若其所缴纳的保证金不足以弥补该差价等费用损失的,则由原买受人承担不足部分。

三、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百八十七条之规定,对于在司法网拍中恶意抬价,扰乱司法拍卖秩序的买受人,人民法院可以对其罚款、拘留,构成犯罪的,依法追究刑事责任。

5.竞卖后的使用问题。

考虑到凶宅一事人尽皆知,竞拍者估计不会自己居住。竞拍后可能后简单装修用于出租、群租、办公,N年后再行出售或者另做其他。

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