执行异议第32期：多个法院轮候查封引起的执行异议之诉的代理思路

针对业主在购房过程中遭遇法院多轮查封的情况，需结合法律程序与实际情况采取综合应对措施。以下是具体的解决方案与注意事项，依据相关法律条文及实务经验整理：

一、核实查封信息与法律依据

法院查封房产通常涉及轮候查封（即多个法院依顺序查封同一房产），需通过法院查询查封的具体顺序、案件号、执行依据（如判决书、仲裁裁决等）以及查封期限。轮候查封在首封解除后自动生效。

关键点：若查封顺序在后，需等待首封处理完毕；若查封顺序在先，可通过法律程序优先主张权利。

若购房合同签订在查封之前，可依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条主张排除执行，需满足以下条件：

已签订合法有效的书面买卖合同；

已合法占有房屋；

已支付全部价款或按约定支付部分价款且将剩余价款交付执行；

非因买受人自身原因未办理过户。

?二、法律救济途径

程序性异议：针对查封程序违法（如超范围查封、未通知当事人等），可向执行法院提出书面异议，要求撤销查封。

实体性异议（案外人异议）：主张对房屋享有所有权或其他足以排除执行的权益，需提供购房合同、付款凭证、交房证明等证据。

与债权人协商：若查封由债务纠纷引起，可与债权人协商还款计划，达成和解后申请解封。

提供财产担保：向法院提交等值现金或财产作为担保，申请解除查封。例如，案例中某开发商通过法院监管售房资金逐步解封房产。

若卖方隐瞒查封事实或存在欺诈，可解除合同并要求赔偿损失（包括已付房款、利息及差价损失等）。

三、分阶段应对多轮查封

需先解决首封法院的执行案件，如履行债务或达成和解。若首封为财产保全，可待案件审结后视结果处理。

轮候查封需等待首封解除后生效。若首封已解除，次封法院需重新审查是否具备执行条件。

如涉及多地法院查封，可申请执行法院之间协调处理，或通过共同上级法院指定执行管辖。

四、风险防范与实务建议

要求卖方提供房产证、查封情况查询记录及涉诉文件；

委托律师核查房屋权属及司法状态，避免购买已被查封的房产。

通过第三方（如公证处或法院）监管房款，确保解封后及时过户；

在合同中明确卖方违约时的解约权及赔偿责任。

定期向法院了解案件执行进度，避免房产被拍卖；

若房屋为家庭唯一住房，可主张豁免强制执行（但需符合当地法院执行细则）。

五、典型案例参考

某开发商因欠付工程款导致房产被查封，法院通过监管售房资金、分批解封的方式，既保障债权人权益，又盘活开发商资金链，最终实现债务清偿。

购房者已付清全款并实际占有房屋，通过执行异议之诉成功排除后续查封，法院认定其权利优先于普通债权。

总结

遭遇多轮查封时，需快速行动，综合运用异议程序、协商解封、法律追责等手段。关键是通过法律途径明确权利顺位，并借助专业律师制定个性化方案。若无法解封，及时止损并追究卖方责任是必要选择。

本文由上海市浩信律师事务所王俊伟律师根据裁判文书网查询整理，如需转载请注明出处。另可参考《商品房陷阱：九大买卖纠纷热点与反击策略》一书。专注于各类房产案件的诉讼、执行和处置，尤其擅长代理小业主起诉开发商这一群体性诉讼 “蚂蚁斗大象”律师团队。

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