一、根据案情，对是否具备解除合同的条件，做出一个基本的判断。

（一）约定解除权。约定条件是指商品房买卖合同的当事人双方通过签订新合同直接约定解除合同或通过在原合同的具体条款中规定解除合同的条件，当条件成就时，双方依约解除合同。

（二）法定解除权。指当法律上的原因出现时，商品房买卖合同当事人可据此依法行使解除权。有以下情形：

《合同法》第九十四条规定,有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;（五）法律规定的其他情形;第九十五条规定,法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定,因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持;第十五条规定,根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

（四）商品房买卖合同解除权的行使期限

我国《合同法》合同法第九十五条条第一款规定：“法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”由此可见，解除权应在上述法定期限内行使，否则将会导致该权利的消失。且解除权行使期限是除斥期间，应自解除权发生之日起算，不存在期间的中止、中断和延长的情形。

二、解除函参考模板：

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解除XX商品房买卖合同的函

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XX市XX置业有限公司：

我与你方于2019年 5? 月 22? 日签订《XXX商品房买卖合同（预售）》，合同编号2019330501YS0023275，你方按合同约定应当在2021年4月30日前，将符合合同第十条交付条件的房屋交付给我。但你方严重逾期，构成根本违约；而且，你方从签约之前就开始欺骗我，导致我上当受骗。经过慎重考虑，我方根据合同约定和法律规定作出如下决定：

1.解除我们 2019? 年 5? 月 22? 日签订《XXX商品房买卖合同（预售）》；

2.你方应当按按合同约定，退还全部房款并给付利息；

3.你方应当按合同约定向我支付总房款10%的违约金。

希望你方收到通知后三日内退还我方支付的款项，并给付利息和总房价10%的违约金。我方会保留运用法律手段实现及向你要求赔偿因上述原因造成一切损失的权利。

 

特此函告！

函告人：

???????年 ????月 ???日

 

收款账户：

户名： 开户行：

解除合同的函2022版

三、商品房买卖合同解除权的行使方式

1.根据我国《合同法》第九十六条规定：“主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”“对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”行使商品房买卖合同解除权的一方应该履行通知的程序，口头或书面均可。如通知已经送达，但对方一旦提出异议之诉，主张合同解除的通知人对于合同解除的效力便处于不确定状态，须由法院或仲裁机构裁判确定。

2. 发送法律文件必须使用EMS，亲自去邮局，邮局会在回单上加盖邮戳，上面有日期。这个日期可以证明你实际寄出的时间，而且后续还可以取得送达回执，作为对方签收的重要证据。

《邮政法》第55条规定，快递企业不得经营由邮政企业专营的信件寄递业务，不得寄递国家机关公文。

3.内件品名写清楚内附文件的全称和主要内容，比如：XXX关于解除XX商

品房买卖合同的函。

4.邮寄收件地址首先写合同约定的送达地址，其次再选择公司注册地址或者实际办公地址，以达到对方签收的法律效果。

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