【风险承担方式】第七条?上述房地产风险责任自该房地产________之日起转移给乙方。

签订技巧：

本条款是对于房屋毁损、灭失的风险时间节点的约定，也就是说确定时间节点，时间节点之前之后发生的风险如何承担的问题。

风险提示：

此处所指“风险”是一个具有特点含义的专业术语，指并非由当事人故意或过失造成，而是由于意外事件或自然灾害造成的损失，如房屋渗漏、受潮、失窃等造成的损失，一旦这类损失发生，由何人来承担责任关系到买卖双方的切身利益。

老王建议：

一是以所有权转移时间为风险转移时间；二是以房屋的交付时间为风险转移时间，一旦出卖人将房屋实际交付给购房者占有使用，则房屋的风险责任就应当由购房者承担。

通常以实际交付作为风险转移点，房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担;买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

确定风险转移时间节点，对于交易中可能造成的房屋损失问题可以提供准确的责任承担分界点。

四、常见争议：

【实务案例1】交房之前发生火灾，卖方担责。

广州市中级人民法院审理的范秀文与宋伟斌房屋买卖合同纠纷案号：（2018）粤01民终13330号一审法院认为：“宋伟斌和范秀文签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效。宋伟斌已履行了支付房款的义务，范秀文应将符合合同约定的房屋交付宋伟斌使用。合同约定房屋交付使用时间为2017年5月5日，因火灾发生在范秀文将房屋交付给宋伟斌使用之前，故房屋因火灾烧毁受损的风险依法应由范秀文承担。经评估，涉案房屋因遭受火灾烧毁贬损的价值为46062元，故对宋伟斌要求范秀文按照该部分损失金额退还房款46062元，一审法院予以支持，超出部分的金额不予支持。对于范秀文主张的代付给相邻业主的赔偿金和鉴定费，因该费用同样属于因房屋火灾产生的损失，依法亦应由范秀文承担，其要求宋伟斌支付缺乏理据，一审法院不予支持。关于宋伟斌主张的逾期交付房屋的违约金，范秀文逾期交付房屋构成违约，应向宋伟斌支付逾期交房违约金。因合同约定的违约金标准（按成交价每日千分之一）确实存在过高的情形，一审法院依法调整为以成交价为本金，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率标准，从2017年5月6日起计至2018年3月18日止。”

二审法院认为：“根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对范秀文上诉请求及宋伟斌的答辩意见，分析如下：

关于火灾造成的损失赔偿问题。根据双方签订合同中的约定，房屋交付使用时间为2017年5月5日，因火灾发生在范秀文将涉案房屋交付给宋伟斌使用之前，故房屋因火灾烧毁受损的风险依法应由范秀文承担。发生火灾后，宋伟斌作为买方因担忧涉案房屋的安全结构问题拒绝收楼并在诉讼中请求价格贬损鉴定合理合法。经评估，涉案房屋因遭受火灾烧毁贬损的价值为46062元，故对宋伟斌要求范秀文按照该部分损失金额退还房款46062元，一审法院予以支持并无不妥。宋伟斌购买涉案房屋后是否自用或另售他人已是其享有的合法权利，一审委托的评估鉴定机构考虑火灾造成涉案房屋室内大面积过火，从而影响近期内的价格合理合法。范秀文上诉认为涉案房屋价格贬值20381元属于不确定损失，应当另案处理的主张缺乏依据，本院不予采纳。范秀文主张其代付给相邻业主的赔偿金，由于该费用属于因房屋火灾产生的损失，故依法亦应由范秀文承担，其要求宋伟斌支付缺乏理据，一审法院不予支持并无不当。对范文秀上诉以宋伟斌在火灾发生前已是涉案房屋的所有权人而主张该费用应由宋伟斌赔付，本院亦不予采纳。至于鉴定费用，由于该费用是宋伟斌为确定涉案房屋的安全性而支付的费用，故，一审法院认定该费用亦属于因房屋火灾所产生的损失于法无悖。对范秀文上诉认为应由宋伟斌承担该费用的主张，本院不予采纳。

关于逾期交房的期间问题。本案范秀文未于合同约定的2017年5月5日交付涉案房屋给宋伟斌已构成违约，其应向宋伟斌支付逾期交房违约金。根据一审查明事实，一审诉讼中，在评估公司出具评估报告后，双方当事人于2018年3月18日办理了房屋交接手续，而如上所述，发生火灾后，宋伟斌作为买方因担忧涉案房屋的安全结构问题拒绝收楼并在诉讼中请求价格贬损鉴定合理合法，为此，一审法院认定范秀文计付逾期交房的期间，应自2017年5月6日至2018年3月18日止正确，本院予以维持。对范秀文上诉以2017年7月10日前是双方对房屋结构安全委托进行鉴定时间及宋伟斌已提起本案诉讼要求赔偿，诉讼中，范秀文已于2017年9月24日通知宋伟斌收楼而认为2017年7月10日前与2017年9月24日之后，均不应计付逾期交房违约金的主张，本院不予采纳。”

【实务案例2】交房之前发生火灾，不支持买方解除合同。

广州市中级人民法院审理的范秀文与宋伟斌房屋买卖合同纠纷案号：（2018）粤01民终13330号一审法院认为：“徐雨昕在法庭辩论终结后增加诉讼请求不符合法律规定，本院对徐雨昕增加诉讼请求不予准许。徐雨昕与周旭平、郑峰签订的房屋买卖合同合法、有效。椒江区海门街道台都花园66幢1号房屋已登记为徐雨昕单独所有，该房屋所有权实际已经交付。根据房屋买卖合同约定，周旭平、郑峰在过户手续办结后一年内将上述房屋交付徐雨昕。因涉案房屋发生火灾，徐雨昕认为周旭平、郑峰违约导致合同目的无法实现而提出解除房屋买卖合同，但根据浙江中能工程检测有限公司出具的鉴定报告，涉案房屋火损区域的损伤状态仅为Ⅱa级或Ⅱb级，并不影响房屋的结构安全，故涉案房屋因火灾损伤部分存在修复的可能，且周旭平、郑峰明确表示愿意修复，目前合同约定的房屋占有、使用的交付时间尚未到达，徐雨昕提供的证据不足以证明周旭平、郑峰有导致合同目的不能实现的根本性违约行为，徐雨昕要求解除房屋买卖合同的请求缺乏依据，本院不予支持。徐雨昕要求返还购房款、赔偿税费损失等请求应以合同解除为前提，本院对相应诉讼请求也不予支持。房屋买卖合同并未解除，徐雨昕应按约定支付给周旭平、郑峰剩余购房款100000元。”

【实务案例3】交付之后发生火灾，风险由买受人承担。

蚌埠市中级人民法院审理的高廷杰与李如意房屋买卖合同纠纷案号：（2015）蚌民一终字第00504号一审法院认为：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《协议书》、《合同书》均系当事人真实的意思表示，合法有效，应当受到法律保护，故对李如意的诉讼请求，予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。高廷杰与李如意之间房屋买卖合同成立、生效后，未及时交付该房屋，因此房屋损毁的风险应当由出卖人高廷杰承担。李如意已经依约履行了自己的主要义务支付了购房款，高廷杰应当按合同约定履行义务，将符合条件的房屋交付给买受人李如意，对于高廷杰提出房屋失火的损失由李如意承担不予支持。因李如意在案件审理过程中自愿支付高廷杰补偿费10000元，属于其自由处分行为且不违反法律规定，予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决：一、高廷杰于本判决生效之日起10日内将坐落于蚌埠市龙子湖区群力街七巷十八号房屋其中最西一间面积约11.5平方米房屋腾空交付给李如意；二、李如意于判决生效之日起10日内支付给高廷杰补偿款10000元。案件受理费80元，由李如意负担40元，高廷杰负担40元。

二审法院认为，《中华人民共和国物权法》第二十九条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”本案中，包括涉案房屋在内的房屋系高廷杰姊妹四人继承、受赠于其父母，且高廷杰姊妹四人已就上述房屋进行了分割，明确涉案房屋属于高廷杰所有。因此，高廷杰就涉案房屋与李如意签订房屋买卖《合同书》是其依法处分自己财产的行为，合法有效。高廷杰关于其未经其他共有人同意，与李如意签订的房屋买卖《合同书》损害了其他共有人利益，该《合同书》无效及原审法院未通知其他共有权人参加诉讼，程序不当的上诉主张与本案查明事实不符，也与相关法律规定相悖，本院不予支持。因李如意已如约支付购房款并由其哥哥实际居住使用涉案房屋，故高廷杰的房屋交付义务也已履行。《中华人民共和国合同法》第一百四十二条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”涉案房屋是在高廷杰交付李如意后因失火发生的毁损，该毁损的风险应由李如意承担。原审法院认为高廷杰未及时交付房屋，房屋损毁的风险应当由高廷杰承担的判决理由错误，本院予以纠正。故对高廷杰关于房屋损毁的风险应当由李如意承担的上诉意见，本院予以采纳。涉案房屋虽因失火遭到毁损，但并不影响李如意对毁损房屋享有的合法使用权。高廷杰未经李如意同意，修建好毁损房屋后自行使用，侵犯了李如意对毁损房屋的使用权，原审法院判令其腾退并无不当。因涉案房屋毁损的风险应由李如意承担，高廷杰为修建毁损房屋所支出的费用，李如意应当支付高廷杰。因高廷杰未在本案一审中主张该费用，原审法院以李如意在案件审理过程中自愿支付高廷杰补偿费10000元为由，判决李如意支付高廷杰补偿费10000元虽有不当，但双方均未就此提出上诉，本院不再予以纠正。如高廷杰认为该补偿费用不足以弥补其为修建毁损房屋所支出的费用，其可另行解决。关于高廷杰提出的原判认定诉争房屋面积为11.5平方米的事实错误、李如意依约支付了5000元购房款与事实不符、《协议书》系伪造的上诉主张，本院审查认为，房屋面积11.5平方米是双方在《合同书》中的明确约定；高廷杰出具的2张收条能够证明李如意支付5000元购房款的事实存在；高廷杰在一审中对《协议书》并未提出异议，且高廷杰亦未提供能够证明前述事实认定错误的证据，故对其该项上诉主张，本院亦不予支持。综上，原判决认定主要事实清楚，适用法律并无不当，判决理由虽部分有误，但判决结果并无不当，本院予以维持。高廷杰的部分上诉理由虽然成立，但并不影响本案的判决结果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。”

本文属作者原创，未经许可禁止转载，否则将采取一切手段追究侵权者法律责任。

地址：上海市龙华中路600号绿地中心B座9层

电话：021-33632298-8087

传真：021-33632359

手机微信：18817777148