近期不断有上海业主向我们咨询售后包租的问题，上海房地产律师王俊伟根据实务经验一一做出解答。

问题一：什么是售后包租？

答：售后包租是房地产开发经营企业为了促进销售，在建造的外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定期限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金回报的行为。

问题二：售后包租的形式有哪些？

答：其表现形式通常是，以提供固定年回报、原价（或增值）回购、承诺无（低）风险投资等方式，销售公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等。

问题三：售后包租受法律保护吗？

答：建设部《商品房销售管理办法》第十一条规定："房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。"

第十二条规定："商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。"

问题四：售后包租的风险有哪些？

售后包租等销售形式存在很大的风险隐患：

一是可能存在欺诈，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿。

二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂。

三是项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付。

四是所购商品房屋位置不确定，无法办理房屋所有权证。

五是往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷等。

问题五：售后包租合同一定无效吗？

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定法律和国务院制定行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。根据《中华人民共和国立法法》规定，《商品房销售管理办法》仅属部门规章，因此不能以该规章为依据认定本案售房包租协议无效。到目前为止，对售后包租的情况，没有任何全国人大及其常委会制定的法律和国务院行政法规作出过强制性禁止规定，因此不存在违反法律和行政法规的强制性规定的情况。因此购房人以签订的《商品房买卖合同》违反《商品房销售管理办法》第十一条规定，请求确认合同（协议）无效，法院通常不予支持。

问题六：发觉上当受骗的正确做法是？

首先，咨询专业的律师

其次，诉讼根据开发商的经济实力，采取继续履约或者退房退款的方案，及时止损。

第三，起诉时一定采取财产保全措施，查封房产，以备以后的强制执行。

我们有着处理售后包租案件的实务经验，广大业主在遇到售后包租问题时，可以及时和我们联系。房法网——一家专做房地产案件的网站。