谎称低价购买拍卖房,到底埋藏的风险有多大?

Auth:lawyerwang       Date:2020/03/10       Cat:老王专栏执行领域       Word:共2405字       Views:

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谎称低价购买拍卖房,到底埋藏的风险有多大? - 第1张图片对于拍卖房我前几年就写过一篇介绍法拍房的文章《入手法院拍卖房,你要知道的7个大坑》,介绍了拍卖房存在的7个关键问题。其中第一个坑就是鼓吹不用参加拍卖直接办理过户。原文是:这种一般是刚接触这项业务的中介,有关系可以搞定是他们常用的噱头。依靠天不怕地不怕的胆量,将拍卖房说的天花乱坠,一句话只有找他才能买到房子。实际上这些房产是他们从一些不良资产债权中挑选出来的,最终还是要通过法院司法拍卖的。

拍卖房本身就源于矛盾纠纷、法院诉讼,从一出生就是麻烦的代名词。虽然经过多年网络司法拍卖知识的普及,大家对其只是有了基本的认知,因此屡屡上演,购买拍卖房被骗的案件。你可以百度拍卖房、诈骗等字眼类似新闻层出不穷。从中摘录其中4个真实案例供大家参考,以防上当受骗。

?案件1:上海市宝山区人民法院(2019)沪0113刑初2403号判决书认定:2016年12月至2018年10月间,被告人周伟谊虚构可以购买法院拍卖房、有途径认购原始股等为由,骗得被害人孙某某人民币172,588余元(以下币种均为人民币)。再加其他诈骗行为,被法院判处犯诈骗罪,判处有期徒刑十年三个月,并处罚金人民币十万元。?案件2:上海市浦东新区人民法院(2019)沪0115刑初1425号判决书认定:2016年6月至10月间,被告人吴某某向被害人罗某某、丁某某、吴增臣、郑某、孙智雯谎称可以代为竞买“司法拍卖房”,以上海宝程投资管理有限公司、上海森桂实业公司的名义先后与被害人签署委托代理合同,以支付履约保证金等费用为名收取被害人交付的钱款,之后向被害人出示伪造的购买拍卖房意向合同、转账凭条,谎称将所收取的钱款已汇至指定的资金监管专户,吴某某通过上述方式骗取上述5名被害人钱款共计196.7万元,所骗取的钱款被吴某某挥霍殆尽。被告人吴某某犯合同诈骗罪,判处有期徒刑十一年六个月,剥夺政治权利二年,并处罚金人民币二十五万元。

案件3:上海市长宁区人民法院(2018)沪0105刑初1122号判决书认定:被告人罗朝晖谎称可以为被害人邱某、杨某购买法院拍卖的上海市浦东新区周浦镇百花新村XXX号XXX室房产,在2016年7月30日与被害人邱某、杨某签订了委托购买(竞拍)房屋协议及补充协议,并收取被害人邱某、杨某定金40万元。此后,被告人罗朝晖从未参与或委托他人参与涉案房屋的拍卖流程。2017年7月24日,被告人罗朝晖在百花新村XXX号XXX室房产已被法院解封、不可能进入拍卖程序的情况下,仍然虚构2017年8月31日前为邱某、杨某取得百花新村XXX号XXX室房屋产权证、11月30日前完成房屋交付的事实,与被害人邱某、杨某签订补充协议(二)后又骗取被害人邱某、杨某20万元。截至案发,被告人罗朝晖已将所获赃款花用殆尽。被告人罗朝晖犯诈骗罪,判处有期徒刑十年六个月,剥夺政治权利一年,并处罚金人民币十万元。

案例4:上海市静安区人民法院(2018)沪0106刑初528号判决书认定:被告人鲁开平虚构自己是美国珠海投资贸易公司董事长等多种身份,以能够帮助他人购买低价拍卖房及通关系办理其他事务为由,骗取多名被害人钱款共计人民币(以下币种同)221万余元,被告人鲁开平犯诈骗罪,判处有期徒刑十二年六个月,剥夺政治权利二年,并处罚金人民币二十万元。

谎称低价购买拍卖房,到底埋藏的风险有多大? - 第2张图片

?从这些犯罪案件中,我们总结了一下犯罪嫌疑人屡次得逞的主要原因:1. 谎称自己有内部渠道、在法院、银行有关系。

实际上就是利用买方对法院拍卖的一知半解,在信息不对称的情况下,欺骗了买方。因为按目前拍卖房的处理流程,被执行人的财产一旦进入拍卖程序,会在公拍网、淘宝网、京东、人民法院诉讼资产网发布,公众可以通过公开途径查询,根本不存在所谓靠关系、内部渠道购买拍卖房的情况。

?2. 利用人们捡漏的投机心理,鼓吹法拍房价格低廉,从中可以大赚一笔。

实际上经过这几年的网络拍卖发展,法拍房捡漏的空间已经被压缩的很小,如果不是存在很严重的硬伤,最终的成交价格高于等于市场价已经成为常态,目前来看,人们之所以会选择购买拍卖房,直接原因还是为了解决限购问题。

3. 利用购买者对法拍房流程的一知半解。

购买者一般是从地产中介、网络或者亲戚朋友等方面了解,存在只要有身份证就可以购买N套的拍卖房产。但对于拍卖的基本流程知道的很少,实际上网络司法拍卖平台对于购买流程已经近乎傻瓜式操作,你只需要按平台指示控制好交纳保证金、支付拍卖款等支付环节一定要支付到司法拍卖指定账户,在资金方面基本不会出现大的问题。

4. 地产中介很容易被骗子利用,成为他们获取客源的渠道。

不可否认,房产中介不但掌握房源,而且还掌握了有购买需求的客源,和中介合作直接就可以拥有意向客户,房产中介们理所当然成为骗子们的首选合作目标。因此,作为房产中介,如果你要想接触拍卖房,也要把司法拍卖了解个差不多才行,最起码不能被骗、背锅。

?5. 法院、银行、AMC等机构无形当中也会被骗子们利用。

这些是拍卖房流通起来的主要机构,骗子们当然和他们打交道的频率比较高,他们通常表面上都很会表演,让你感觉他们和这些机构的工作人员都很熟悉。更有甚者,他们会伪造这些机构的法律文件,最终取得你的信任。

6.这类犯罪通常不会太在乎佣金、中介费,因为他们看中的是你几百万甚至上千万的购房款。

如果仅仅是为了骗点佣金、服务费用,也就不会给你造成太大的损失。但这类犯罪一般把购房款作为目标。因此,一定要捂住自己的钱袋子,一旦被骗,轻则倾家荡产,重则家破人亡。

最后,提供一个简单测算拍卖房价格的方法,拿到一套拍卖房,首先把同地段同类房屋的市场价作为参照物,然后减掉修复房屋存在瑕疵要付出的成本和费用(比如解决有人占用、带租约、带户口等问题大约需要多少费用),最后加上一个购房资格(房票)的价值。这样测算下来基本可以作为你要出手购买的价格,也会接近最终的成交价。

结语:致富十年功,被骗一场空。未经作者允许,禁止转载,侵权必究。

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